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欣元商仲：展望2016年商用不動產八大趨勢
2015-12-11
＜2015年12月11日（星期五）＞
欣元商仲：展望2016年商用不動產八大趨勢
欣元商仲研展部分析，展望2016年商用不動產的新趨勢，針對政策面、土地交易、法人（建商）因應措施，以及當紅看好商用產品、紅色供應鏈衝擊台商回流、連鎖店展店動態、企業併購等議題，整理歸納出八大趨勢。欣元商仲總經理焦文華表示，「今年房地產是十多年來『最慘淡的一年』，股、房市雙熄火，出口連續衰退，消費市場不振，房地產產業相關從業人員『縮衣節食、全台寒冬』，展望2016年新的一年，焦文華以16字箴言來看待，『無畏景氣、看對趨勢、力求轉型、曙光將至』」。
趨勢一：打房政策將趨緩，銀行放款管控放寬
今年全台全年度的移轉交易大約在27萬棟，創下13年來的交易新低量，今年第四季買氣稍微增溫，二項政策指標可以觀察出政策面打房已趨緩。（一）9月24日央行降息半碼，利率維持在低檔，並且放款已不再緊縮。（二）11月27日金管會鬆綁保險業投資不動產的最低收益率由2.805％降至2.555％，可提振買氣活絡商辦市場。
趨勢二：土地交易價跌量增，合建案將當道
土地交易已連續二年腰斬，今年全台土地交易量大約僅為高峰期的2~3成，今年全省預售市場有7成以上個案，平均銷售率都不到2成，連帶影響建商購地意願，預估2016年土地價格將下跌1~1.5成，成交量將比2015年增加1成，明年合建模式將躍居市場主流，建商與地主合建，共同分擔風險。
趨勢三：建商先建後售，整棟住家轉型成飯店
今年預售市場銷售率不佳，建商拉長銷售期，以先建後售，邊蓋邊賣方式因應，明年住宅市場恐難有起色，議價空間將拉大到10％以上。未來1~2年興建中的住宅個案，及帶建照的土地，有相當比例將變更規劃，轉型蓋飯店。較合適興建飯店的地點，如六都市區精華地段，臨近捷運站、火車站、高鐵站、主要幹道、交流道旁，另外旅遊觀光景點、夜市也是熱門地點。
趨勢四：法人將增加收益型產品的投資比重
收益型的商用不動產產品：如店面、辦公室、廠房、商場、飯店等，仍然是法人投資的首選，法人包括壽險公司、建商、上市櫃公司、中小企業主等。2016年法人投資收益型產品的投資比重將明顯提高，租金回報率北部約在2~3％之間，中、南部約在3~5％之間。
趨勢五：紅色供應鏈衝擊，台商回流買廠房
近10年大陸快速崛起，已成為全球第二大經濟體，台灣經濟以出口導向為主，近幾年電子及傳統產業受到紅色供應鏈的衝擊，競爭優勢不再，早年去中國打拼的中小企業主，預計有五成將陸續引導部分產能回流台灣，台商回流後投資的首選以購置廠房為主，工業用地及辦公室產品也將受惠。
趨勢六：當紅炸子雞：養生村、月子中心、安養院
不動產加入管理服務，增加不動產價值是未來投資的新亮點。有營收可增加新現金流的行業將成為2016年投資的新趨勢，這幾年投資最熱門將是養生村、月子中心、安養院等產業，特別是上市（櫃）公司轉投資有管理服務的不動產來增加EPS將是新熱門方向。例如台塑將投資養生村，國泰建設、志嘉建設轉投資月子中心，康寧醫院轉投資安養院。
趨勢七：連鎖店展店趨保守，店面空置率明顯增加
今年下半年台灣內需市場不景氣，連鎖店營收普遍減少1至1.5成，收店頂店不在少數，各區域的店面空置率明顯增加，連帶影響連鎖店的展店意願，展望2016年連鎖店展店量將減少二成，整體店面租金平均將下跌5~10％，展店較積極的行業：醫美、餐廳、電信3C、飯店、伴手禮。
趨勢八：景氣持續走緩，企業併購案倍增
市場不景氣造成不動產相關產業持續低迷，也使得不動產相關產業的擴張將不再限於買賣或是租賃不動產，而改以股權交易、盤讓，或是併購等方式擴張的模式將成新趨勢。例如日前全聯以4.5億併購了松青超市，將原本的松青轉型成全聯新型態二代店，以及台灣房屋將台中永春不動產併入台灣房屋集團，擴大成為第三大房仲體系，都是以併購快速擴張版圖的例子。
2016年---商用不動產八大趨勢
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◎ 資料來源：欣元商仲研展部