連鎖店如何評估開店

壹.市場分析:

一.研究一個市場區域,以便決定是否在此區域內設立商店。

二.資料蒐集內容

  1. 人口、所得統計資料
  2. 交通型態
  3. 消費特性
  4. 競爭情報
  5. 成長型態
  6. 都市計畫
  7. 潛在營業問題

貳.商圈分析規劃:

一.顧客的質與量

二.都市分區使用分類

三.集客場所

四.成長型態

五.競爭態勢

六.主要交通狀況:

  1. 去那裡(WHERE):上班/回家路線(方向)
  2. 如何去(HOW) :交通工具、道路狀況(主要街道)
  3. 何  時(WHEN) :上/下午流量、平時/週末、假日、季節性

參.店址選擇及評估(四步驟):

一.確認潛在地址

  1. 將每一店址附近交通型態用途繪製
  2. 潛在顧客及確立人口密度
  3. 確認潛在店址
  4. 列舉支持該店址設立的原因
  5. 將潛在店址繪製於地圖上

二.依其優先順序加以排列

  1. 使用所收集之情報,針對商圈內每一店址依發展設點理論排序 
    (分A.B.C..等級)
  2. 根據每一店址可能產生的營業額,依其高低加以排序
  3. 舉出支持其優先順序的理由

三.評估/審核潛在店址(考慮因素)

  1. 所有權/可利用性
  2. 業務限制
  3. 店址立地要素(必要條件)
    1. 所在地(可掌握商圈內的潛在消費者)
    2. 明顯度、可接近性(可掌握商圈內的潛在消費者)
    3. 可取得性
    4. 基本住戶(人口密度)
    5. 集客場所(重要磁點)
    6. 交通型態(工作、購物、回家之路線)
    7. 人/車潮流量(主要街道)
    8. 店面寬度/面積
    9. 租金行情
    10. 競爭狀況
    11. 預期成長
  4. 其他店址開發條件
    1. 招牌限制
    2. 街道寬度
    3. 動力用電
    4. 建築材料
    5. 住戶公約(大廈管理條例)
    6. 使用分區及店址用途(營利登記證)
    7. 重大工程(MRT、馬路拓寬)
  5. 銷售及利潤預測
    1. (1)現有點之銷售趨勢
    2. (2)現有店之現在及未來之成長趨勢
    3. (3)經濟發展趨勢
    4. (4)考慮競爭因素
  6. 四.選擇最好的店

肆.立地條件四大評估技巧:

一.基本理論檢查法

  1. 三角理論
  2. 前門/後門理論
  3. 心理障礙理論
  4. SWING CORNER(迴轉三角窗)理論
  5. 漏斗理論
  6. 地心引力理論(磁點)

二.人潮向量觀察法

  1. 來客數設定(人潮流量×入店率)
  2. 客單價設定(每個行業均有一個大概客單價)
  3. 營業額=客單價×來客數

三.經驗法則

  1. 同類型商圈既有店/競爭店營業狀況
  2. 長期實務開店經驗—成功與失敗的個案

四.詢問潛在客層法

伍、影響商圈發展之因素:

一.公共設施

  1. 學校
  2. 百貨公司
  3. 醫院
  4. 大型公園

二.交通建設

  1. 公車轉運站
  2. 火車站、捷運、高鐵(三鐵共構)
  3. 交流道

三.阻隔物

  1. 人為阻隔物:鐵道、高速公路、橋樑、隧道
  2. 天然阻隔:河川、山..

四.商圈內競爭業態

  1. 般消費性商品:與異業結合
  2. 選購性商品:與同業聚集較佳

五.都市開發計畫

  1. 新市鎮計畫
  2. 重劃區規劃
  3. 容積率及建蔽率實施

六.商圈種類

  1. 社區型
  2. 辦公區
  3. 文教區
  4. 工業區
  5. 娛樂區商圈
  6. 市場區商圈
  7. 住商混合區
  8. 特種行業區
  9. 轉運型商圈
  10. 其他:醫院.風景