欣元發文/報導內容
土地開發與商旅結合 商用不動產新趨勢
2015-09-01
＜2015年09月01日（星期二）＞
土地開發與商旅結合 商用不動產新趨勢
今年飯店業者展店積極，在一片死水的不動產市場上異軍突起，成為目前全台商業不動產的市場主力。飯店業者由北到南積極展店，但全台各地因為市場不同，展店的方式跟策略也有所不同。欣元商仲調查四大飯店熱區台北、台中、台南與高雄的商用不動產市場交易動態，發現土地開發與商旅結合，未來將成嶄新且多元的市場交易型態。
台北市：地價昂貴，一物難求，舊瓶裝新酒與地上權交易成主要模式
欣元商仲協理周杰儒觀察近年度成交的大型商用不動產交易案(如附表)指出，台北地區近年來因為商業不動產的價格已高，加上整棟要處分的物件極少，旅館展店大多是長期承租後，以舊瓶裝新酒的方式裝修成新旅店，這樣的模式目前仍是台北地區飯店展店主流。但部分有建設公司背景的飯店業者，因現成飯店購買不易，也會以先取得土地再量身訂做興建旅店的模式展店，如此可以完全依照業主喜好的設計風格興建，非常適合100房以下量體的個性精品旅店。再者，大型建商與壽險業結合資金優勢，取得土地進入飯店業，也成為這一波取得土地開發為精品商旅的新趨勢。
台中市、高雄市：購買舊商旅或辦公室裝修成新旅店
台中以及高雄因為工商發展較早，早期商用大樓較多，新旅店展店模式截然不同於台北。周杰儒：「回顧近年旅館開發投資個案(如附表)，因為台中與高雄商用不動產售價只有台北的1/4，裝修費用已經佔不動產價值的1/3到1/2，甚至有些個案裝修的費用與不動產的價值相當，因此業者多直接購買舊商業大樓重新裝修，除了可以賺飯店經營的利潤外，也可以享受不動產裝修後的增值。因此在台中跟高雄大多是以購入舊飯店或者是舊辦公大樓裝修改建成旅店的模式來展店。」
台南市：週休國旅激增，中西區與安平土地搶手
欣元商仲分析：在古蹟及小吃的強烈吸引下，台南的飯店需求增長很快。雖然也是身處南部，但是飯店展店的方式卻與台中及高雄截然不同。台南雖是古都，但是早期商業不動產的需求低數量少，因此目前適合改裝成新旅店的辦公室及舊飯店尋找不易，近幾年在台南開幕的新旅店有超過八成是以業者自己購地蓋新飯店的方式展店。目前仍在興建或是業者已經取得土地在規劃中的就有4個案子。(參見下表)
未來趨勢：台北仍是一級戰區，小型商用土地開發成商旅將異軍突起
全台飯店大量展店的熱度短期難消，台北仍是全台展店的首選，以台北目前能整棟改裝成飯店的標的越來越有限的情形下，飯店業者也加入戰局尋找小面積土地興建精品旅店，小面積土地標售時特別受到矚目。例如今年八月國產局甫標售松菸園區旁住三72.3坪土地，即每坪以205萬元成交，顯示小面積的土地需求仍然殷切；供給面而言，欣元商仲最近也接受地主委託，標售位於善導寺捷運站旁94.68坪的商三土地，底標每坪在264萬，預計建商及旅館業者將超過10組以上人馬來搶標。土地開發與商旅充分結合，為商用不動產市場增添了許多令人耳目一新的設計旅店，也讓台灣的觀光旅館注入能量，與國際級酒店相互競賽。
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||