明年土地價格止不住跌　商仲提八大趨勢

2014-12-31

明年土地價格止不住跌　商仲提八大趨勢

好房網News記者馮牧群╱台北報導

針對2015年商用不動產市場，商仲提出八大趨勢，包括七成建商購地縮手，「合建」將取代買賣成為土地交易主要模式，土地價格有一成下修空間；另外因油價下跌，刺激零售消費市場，且來台觀光客每年以百萬人次成長，明年更可望突破千萬，保值、收益型的商用不動產如店面、商場、辦公室、飯店，在2015年表現持續亮眼。

建商保守看待明年房市，購地意願大幅下降。（好房網News記者陳韋帆攝）

趨勢一：七成建商買地縮手，合建模式將成主流

欣元商仲總經理焦文華指出，根據中、大型及上市櫃建商2015年購地意願調查，除台北市土地外，其他五大都會區高達七成建商全面購地縮手，加上預售屋去化慢，銷售率普遍只有三、四成，還有房地合一及2016總統大選等因素，基於風險分散考量，多數建商只考慮風險較低的合建模式推案。

趨勢二：土地價格鬆動，預料有10％降價空間

2014年上市櫃建商全台土地交易額約只有2013年的四到五成，推案銷售率不如預期，連帶影響購地意願，目前建商與地主認知的價格差距拉大為10％、20％，房價下跌勢難避免，預料地主土地價格至少將鬆動一成。

趨勢三：節稅效應，商用不動產以法人登記產權暴增五成

焦文華說，受實價課稅影響，高資產持有人因節稅規劃，部分會拋售資產獲利了結，但因稅率差異（公司法人17％、個人最高稅率45％）使然，未來商用不動產的產權登記，以法人名義登記將暴增五成。

趨勢四：7/1實施容積獎勵限縮，上半年建商搶建照

明年7月1日容積獎勵限縮正式上路，實施後獎勵容積約減少10％，2015年上半年將延續搶建照風潮，未來帶建照出售的土地也將增加，預估未來2到4年推案供給量將大增，在超額供給情況下，未來房價很難樂觀。

趨勢五：保值、收益型的產品仍然看俏

例如店面、辦公室、商場、量販店、飯店等產品，自用、保值、節稅型的投資人是主力買家，租金回報率北部為1.8～2.5％，中南部2.5～4.5％，總價5000萬到10億為主流，買家以建設業、壽險業、台商、港商及本土大咖為主。

趨勢六：近捷運、觀光景點的店面需求旺盛

焦文華表示，捷運站沿線及觀光客匯聚的商圈店面持續看好，例如台北市西門、站前、101、東區、永康、師大、寧夏夜市、饒河夜市，台中市逢甲、一中、公益商圈，台南市中正海安路商圈，高雄市六和、新崛江、巨蛋商圈。不過，銀行對店面貸款偏保守，只核貸成交價的四到六成，利率在2.3～3％間，投資人應納入考量。

趨勢七：油價下跌刺激內需，連鎖店展店穩定成長

內需消費市場受惠油價下跌及來台觀光客持續成長，各行各業連鎖店營收在2015年可望成長一至兩成，預估積極展店的行業有飯店、餐廳、電信3C、女裝、伴手禮，開店總量體較2014年至少增加一成。

趨勢八：來台觀光客突破千萬人次，飯店加碼拓點

根據聯合國世界旅遊組織調查，台灣目前已是國際旅客成長率全球第一，2014年來台觀光客以韓國成長61％居冠，其次為大陸38％。已是亞洲觀光首選的台灣，預估2015年旅客上看1050萬人次，可帶動飯店及觀光產業持續蓬勃發展，六大都會區及熱門觀光景點是飯店評估的重點區域。

摘自2014/12/31 好房網News

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