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2014-09-28

焦文華：合建推案 將成中部主流

2014-09-27 焦文華（欣元商仲總經理）

摘自聯合新聞網/房市/達人專欄/名人看房市

2014/09/28經濟日報A6房市快報/專家論文

今年前三季整體房市「價平量縮」，第4季又受七合一選舉及各項打房措施等因素影響，預期仍難有所表現，現在可以大膽的說：今年房市已提前結束了。

整體來看，現階段投資客退場，自用型買方觀望，賣方價格又堅持不降，導致買賣雙方認知價差已達一至二成，拉距擴大難以成交，預計明年上半年房市會有5到10%議價空間，量則可望增加兩到三成。

近兩年，北部包括冠德、力麒、麗寶、富邦、興富發、寶佳、達麗、國泰、遠雄及大陸等大型建商，紛紛進軍中部購地推案，也刺激台中土地價格不斷創新高價，平均增幅三至四成。

不過，今年以來卻有反轉趨勢，中部土地交易明顯降溫，隨著政策面各項打房措施不斷出爐，已讓買方縮手觀望，預售推案銷售不佳，由北部蔓延至中南部，台中最近新推案銷售率普遍不到三成。

也因此，近期有一個現象值得注意，欣元商仲研展部針對北部25家建商，包含16家上市櫃建商，調查今年下半年台中購地意願，有高達七成喊暫停，僅剩三成保守觀望看地。而有六成北部建商會評估與地主合建推案，取代傳統買地開發方式，預料「合建推案」將成為中台灣市場新主流。

北部建商針對台中合建模式，地段偏好生活機能成熟的舊市區或重劃區，如四期、五期、七期、八期及北屯、西屯、並鎖定600 至2,000坪土地，總銷金額則控制在15億至60億元間。

台中土地交易過去多以買賣方式為主，合建案並不多見，只占市場的3%左右；相對於北部，至少有三成比例是地主和建商合建推案，顯示在台中合建推案的空間非常大。

展望明年房市概況，除了房價最多跌5到10%，成交量則增加上看三成外，其次，則看好保值收益型的產品如飯店、店面及商場。

第三，豪宅市場受查稅、限貸等不利因素影響，也將保守看待；第四，是房地合一實價課稅效應，買方登記法人名義將大增。最後，明年7月實施容積限縮，預期將有一波建商搶造風潮。

今年台灣整體景氣算還不錯，內需暢旺，商業營業額創新高，連續一年正成長，各連鎖通路也都「雨露均霑」，尤其陸客自由行來台人數大幅增加，帶動旅遊景點及周邊產業消費。

另一方面，台灣市場游資仍多，貸款利率也都維持在2%至3%偏低水準，未來一至二年利率上漲空間有限，賣方資金壓力並不大，況且近幾年建商及投資客因房價上漲，實際累積很多財富，滿手資金者不在少數。

所以只要有好的標的求售，降價個5到10%就有買方會接手；另外台商持續回流，在鮭魚返鄉效應下，對明年房價仍有一定的支撐力道。

個人預測房市的變盤轉折將會落在後年，主要有兩個觀察指標：首先，明年7月1日實施的容積限縮措施，因容積減少，建商及地主會有一波搶造潮，建商有推案時程壓力，勢必在二至三年後增加大量餘屋。

其次，國際情勢變化，今年以來全球局勢動盪，如發生重大政治、經濟等災難事件，也將影響經濟發展，台灣經濟規模較小，難以置身事外，大家要有心理準備。