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103年整體市場預判、分析
2013-12-30
103年整體市場預判、分析
1.房市：
(1)103年整體房市是價微漲量縮的趨勢，短線投資客持續退場，首購、自住型及長期保值的投資型客源為市場主力。
(2)整體房價北部價格持平，中、南部房價將有5％的上漲空間。
(3)全台土地價格因公告現值大幅調高，地主成本提高，因此土地價格上半年將持續創新高價，預估有5~10％的上漲空間。
(4)北部建商揮軍中、南部獵地、推案，效應將持續發效至年底。
(5)保值收益型的商用產品依然看好如：整棟商辦、飯店、商場、量販店。買家以建商、壽險、台商及本土大咖為主。
(6)商用產品(如店面、辦公室)租金報酬率約在1.5~2.5％之間，壽險業受限於2.875％報酬率規定，北部成交量明顯遞減，將往中、南部佈局投資，或投資海外不動產。
2.店面：
(1)台北市一、二線A級店面商圈，賣方惜售釋出量少，買方因查稅及貸款緊縮也難以追價，預估成交量只有高峰期的1~2成。
(2)雙北市三、四線B級店面商圈，成交量較多，北市總價在1.2億以內，新北市總價在6000萬以內，買家以業餘型及保值型客戶為主。
(3)預估店面價格相對高點會落在上半年，下半年有下跌壓力，因國內零售消費低迷，承租方開店意願及租金承受力均呈現下滑。
(4)103年店面市場展店少、收店多，除一線A級店面商圈外，其他商圈店面空置率將明顯增加，租金將下跌5~10％。
3.連鎖店：
(1)台灣內需消費市場景氣低迷，除食品、餐飲業外，多數行業連鎖店營收普遍下滑2~3成，造成103年展店量將大減3成以上，租金承受力也明顯降低。
(2)電子商務交易持續成長，交易額已佔實體店面營收約1成，毛利率低的行業及體質差的公司行號將有一波倒店潮。
(3)103年較積極展店的行業：飯店、餐飲業、電信
(4)國外知名連鎖品牌持續在台展店，量體及速度將放緩，國內本土連鎖店將觀望保守展店。
(5)103年收店壓力較大的行業：烘焙麵包、書局、家電、中性服飾。
4.整體市場、景氣、經濟概況：
(1)內政部決定自103年1月1日起，對於大陸地區人民來台取得不動產將採總量管制，每年取得數額上限為土地13公頃，建物共400戶。
(2)多數預測機構，預測103年台灣GDP經濟成長率約在2.5~3％之間。
(3)103年預估美國經濟成長率約2.5~2.8％之間，歐盟將由負轉正1％。
(4)營建署統計至102年10月止，全台建造核發數量共11萬戶，創下歷史新高，全台房屋已供給過剩，新建戶數大增，潛在賣壓增加。
(5)金融機構針對建商及投資客依然保守放款，貸款成數約5~6成，全年利率約在2~2.8％之間，首購及自住型客戶可貸款7 成。
(6)全台公告現值大幅調高至市價9成，預售屋、豪宅查稅及實價課稅效應，出售者成本大幅增加，因成本提高轉嫁效應，因此103年土地及房價易漲難跌。
(7)兩岸可望簽署服務貿易協議，簽訂後將加速中國企業來台布局設點，對商辦、飯店產品將注入活水，帶動一波上漲行情。
(8)103年預估觀光人數拼850萬人次，失業率已降至4.16％，創下5個月新低。
◎ 欣元商仲 焦文華總經理提供