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102年整體市場回顧、分析
2013-12-30
102年整體市場回顧、分析
1.整體房市：
(1)奢侈稅實施滿2年，造成房市買氣萎縮，衝擊房仲業生存，台北市200家，全台約500家仲介關店，超過上萬從業人員失業。
(2)北部建商台中獵地，除早期的勤美、冠德、寶佳、大陸、麗寶等建商，其他如遠雄、興富發、達麗、華固、宏泰等建商也密集到台中獵地。
(3)全球房地產指南公布全球83個城市的房市調查，台北市租金報酬率全球最低，僅1.57％，租金報酬率已低於房貸利率。
(4)實價登錄滿1年，台北市的平均房價已上漲了12.8％。
(5)台中市103年度的土地公告現值平均調幅為24.43％，漲幅為五都之冠，使公告現值已接近市價的80.98％。
(6)2013年1~12月公有土地地上權決標金額已突破405億的新高記錄。
(7)全面容積限制，營建署公告建築容積規定，最快在2015年7月實施，預估未來2年建商將出現搶照風潮。
2.商辦市場：
(1)敦化北路B辦蘇黎世產險大樓7-12樓，合計
(2)台北101大樓出租率約87％，平均每坪租金在3,700-4,000元，預估年營收可達135億。
(3)第2季商用不動產交易僅133億，較第1季腰斬。辦公室售價微漲至77.8萬，租金每坪1,976元，空置率下修至8.66％。
(4)海達投資以2.9億每坪約185萬買下遠雄之遠雄金融中心10樓
(5)上半年商用不動產交易，商場佔3成，成交案例包括新光敦南誠品商場、愛買台中復興店、台中大墩廣場、家樂福台中豐原店、台南統一大酒店、高雄白金漢飯店及內湖富信大飯店。
(6)今年至12月中旬商用不動產成交金額約940億，保險公司約佔25％，成交金額將創5年新低。
(7)2013年成交金額超過40億之商用不動產共有6筆，寶興隆以88億買下新光大樓部分樓層；三禾資產以45.37億買下高雄八五大樓中、低樓層；南山以48.96億買下台中勤美綠園道；美系子樂資產以48.5億買下新竹德安廠辦大樓及美麗信飯店；三商人壽以66.8億買下內湖菁英總部大樓及國泰以60億買下瑞芳之物流園區。
3.店面市場：
(1)今年店面市場成交清淡。大都是3~4線商圈成交，總價1億以內的店面產品居多。
(2)102年全台有7 家新商場開幕如：麗寶鵬程購物中心、環球購物新竹世博店、新左營店、京站美河市店、誠品生活松酒店及citylink南港店、內湖店。
(3)東區忠孝東路4段91號成交2.61億，建坪
(4)東區統領商圈
(5)台灣5年來實體店面減少1萬98家，網路銷售卻增加9278家。消費者到實體店面看貨試穿，回家網路下單，消費習慣在改變中。
4.連鎖店：
(1)UNIQLO 102年布局再開30家分店，以3~4線城市，
(2)三商引進美國甜甜圈品牌DUNKIN DONUTS，協議調降權利金不成，台灣9家門市在102年2月底全部結束營運。
(3)連鎖餐飲漢堡王近年來中、南部業績不佳，今年3、4月結束台中及高雄分店。
(4)鴻海調整通路布局，決定收掉台灣賽博數碼6家門市。
(5)統一超商與日本無印良品將拆夥，結束合夥關係，統一持有的51％股權全數賣給日本良品計劃株式會社，預計103年元月6日交易。
(6)連鎖店未來2~3年是上市(櫃)的高峰期，目前規劃中的有日出茶太、COCO、爭鮮、展圓國際、藍海國際、休閒國際、仙蹤林、麥味登等公司。
(7)102年連鎖店因整體內需不景氣，多數行業營收普遍下滑2~3成，展店量比往年減少約3成。
5.建商、飯店業：
(1)天成飯店將投資30億在花蓮瑞穗規劃
(2)台中旅館至少有6家新旅館今年加入營運如：CU HOTEL西悠飯店、7-HOTEL文華道會館、皇家季節酒店、寶島五三行館、西悠飯店台中店，共新增700間客房。
(3)南台灣規模最大的御宿旅館今年接連開設第19家及20家商旅。今明年共有20家旅館投入市場，屆時高雄總房間數將超過2萬間。
(4)皇家季節酒店出售寶慶街
(5)三發地產透過旗下三家投資公司，已完成桃園大飯店52％股權之收購。
(6)皇鼎建設積極跨足連鎖飯店富信大飯店，目標全台6家，平均1年1家。
(7)國揚集團漢來美食規劃3年內至少拓展5個餐飲據點，達成2015年營收27億的目標，預計2014年登錄興櫃。
(8)力麒建設哲園旅館在高雄設立第6個新據點。
(9)台北旅店承租復興北路與錦州街新建大樓，斥資1.5億裝修120房間的新驛旅店，預計年底營運，成為旗下第11家飯店。
(10)建商轉投資最愛投資飯店如：國建、鄉林、太子、皇翔、遠雄、名軒、麗寶、太設、國揚、京城、日勝生、勤美、台開、順天、皇鼎、力麒等都有跨足飯店的領域。
6.整體景氣、經濟、兩岸概況說明：
(1)觀光局說明去年大陸海外旅遊消費達1020億美元，創歷史新高全球居冠，8月再開放6個城市來台自由行，總計開放26個城市。
(2)台北市土地再創新高價，位於中華路、忠孝西路口的
(3)行政院今年拼來台觀光客突破8佰萬人次，自12月起增加陸客自由行配額，每天增加1仟人，提高至每日3仟人次。
(4)全國證券商家數明年將跌破1000家，倒退回16年前水準，前五大券商12月至103年初陸續展開據點整併，凱基證動作最大，將整併收掉21家。
(5)行政院主計處公布2013年前三季GDP平均僅1.89％，全年保2是挑戰。
(6)財政部鎖定台北市3200戶知名豪宅查稅，凡被列查2年內有交易者，一律按實價課徵售屋所得稅。
(7)財政部長張盛和表示，台北市房價從房價所得比、租金報酬率等指標看來，北市房價已出現泡沬化。
◎ 欣元商仲 焦文華總經理提供