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壽險、外資、私募基金轉戰台中、高雄商用不動產
2013-10-10
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壽險、外資、私募基金轉戰台中、高雄商用不動產
穩定收益高的百貨、飯店、商場，將是「投資佈局首選」
雙北市商用不動產案件少，基期已高，取得不易，壽險公司、外資、私募基金，基於平衡資產配置、分散風險及消化過多資金，已調整投資策略。欣元商仲調查了解，下一波壽險、外資、私募基金投資重點，部分將轉戰台中、高雄，其次桃園、新竹，台南也列入評估考慮的區域，以上區域基期較低，補漲增值的空間較大，區域內精華區土地、整棟產權完整的大樓、有穩定收益的百貨、飯店、商場等產品，將是未來「投資佈局的首選」。
欣元商仲總經理焦文華表示，雙北市一地難求，商用不動產優質案件極少，現在的收益報酬率普遍只有1.5~2.5％左右，一年多年來大多只有地上權及BOT的投資案成交，但自壽險投資禁令解除後，南山人壽搶先買下台中勤美誠品綠園道，外資私募基金也分別買下新竹德安廠辦大樓、美麗信飯店及台北中華路土地，投資的資金已明顯往新竹以南佈局。金管會也建議壽險公司分散投資中、南部的優質不動產，勿過度集中在北部，未來1~2年台中、高雄都會區好的商用不動產，可望「受到青睞」。
焦文華指出，本次針對壽險公司、外資及私募基金的調查，至少有8~10家表達有興趣評估外縣市的商用不動產，主要評估的條件要點大致有五項：一、評估投資的一線區域（台中、高雄）、二線區域（桃園、新竹、台南）；二、商品類型以精華區土地及整棟大樓為主；三、產品則以有穩定收益的百貨、商場、飯店為主，企業大樓和店面也列入考慮；四、投資收益率最好有4~5％（代表性優質個案可降至3~4％）；五、承租合作的對象，最好是知名代表性的公司和產業。調查中較特殊的是對辦公室、廠房的投資態度，偏向保守，主因是台中、高雄的需求和租金效益都偏低。
北、中、南整體房地產的價格，台北土地每坪已站上1仟萬，豪宅每坪最高已近300萬， 台中、高雄的土地和房價，大約只有台北的1/3及1/4左右，所以基期風險較低，預期補漲增值空間將高於北部。焦文華表示，近半年觀察台中、高雄市場，較看好可投資的商圈、路段，台中以（七期及七期南側、綠園道、美術館、逢甲、一中商圈及台灣大道、文心路的捷運沿線）；高雄看好（美術館、農16、愛河兩側、新堀江、三多商圈、 高雄火車站及捷運站沿線）。
壽險、外資、私募基金評估外縣市商用不動產要點說明 102.10.09
一 | 評估區域 | （一）一線區域：台中、高雄 （二）二線區域：桃園、新竹、台南 | 註：（一）壽險公司評估期約2~4個月 （二）外資、私募基金評估期約1~3個月 |
二 | 商品類型 | （一）區域精華土地 （二）整棟產權完整的大樓 | 註：（一）壽險評估土地，須檢附開發計畫 |
三 | 評估產品 | （一）有穩定收益的百貨、商場、飯店 （二）有穩定收益的企業大樓、店面 | 註：（一）辦公室、廠房評估偏保守（主因：需求和租金效益偏低） （二）外資、私募基金偏好買素地興建或買舊大樓拉皮，增加價值 |
四 | 投資收益率 | （一）投資收益率最好有4~5％ （二）區域代表性個案可3~4％ | 註：（一）壽險業收益率不得低於2.875％ （二）外資、私募基金收益率並無限制規定 |
五 | 承租對象 | （一）知名代表性企業或公司 （二）營收高、穩定性高的產業為主 | 註：（一）營收穩定性高的產業：如量販店、大賣場、飯店、百貨等 （二）知名企業或上、市櫃公司 |
◎ 資料整理提供：欣元商仲