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投資大台北金店面 3點不漏
2013-01-07
投資大台北金店面 3點不漏
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
大台北店面市場掀換手潮，有利新手、業餘投資人進場卡位，房仲業者建議，新手可先鎖定門檻較低的二、三線店面，並把握三項原則，降投資風險。
一線店面一般指的是熱門商圈中、人潮主要行經的街道上店面，如西門町的峨嵋街、成都路，東區商圈的忠孝東路以及部份巷道。二線店面，在此是指熱門商圈的次要道路店面，次級商圈的臨大馬路店面等。至於三線店面以各捷運站周邊店面為主。
欣元商仲總經理焦文華表示，目前一線金店面，投資金額都要1億元起跳，2~3億元也稀鬆平常，投資人通常都是店面老手，身家相當可觀；二線店面，好一點的則大約要從6000萬元起跳，三線金店面成交價多落在3000~6000萬元間。
目前各銀行對店面的貸款成數多在5成上下，換句話說，想投資大台北金店面市場，至少需要1500萬元以上的現金。
焦文華認為，由於利率可能升高，因此所買的物件租金投報率應在2.5~3%之間，看店面位置，如果人潮較多，增值有潛力，投報水準可降低，但最少仍應在2.5%以上。
另外，出手之前要先觀察下一下區段的空置率，先了解人潮主要集中區，然後統計集中區總店數、空置店數，將空置店數除以總店數，即是區段空置率。如總店數共50家，有5家空置沒人租用，空置率即為10%。
焦文華建議區段的空置率最好在5%以內，超過5%，顯示商圈可能隱藏商圈移轉問題，要特別小心。
第三項要把握的原則是，區段內的各類各式連鎖店，包括超商在內，最好達到總店數的一半，如果次級商圈，最好也能接近一半。連鎖店業者進駐前多會有商機評估，進駐後也能吸引人潮，而且連鎖店愈密集區，店面出租愈容易，空置風險也能大幅降低。
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