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102年整體市場預判、分析
2013-01-02
102年整體市場預判、分析
1.房市：
(1)102年整體房市政策面持續打房，全年度成交量可望比101年微幅成長5％-10％，買方將以自住及自用型的客源為主。
(2)商辦市場受金管會頒布「新八條」影響，成交量預估將腰斬減少5成，價格將下跌10％。
(3)奢侈稅自100年6月1日開徵，至102年5月31日屆滿2年，閉鎖期將屆滿，預估上半年避開閉鎖期的投資客會出現一波抛售潮，供給量大增的區域，房價將下跌5％-15％。
(4)看好熱門產品：整棟商辦及飯店、店面、北市精華區土地。買家以建商、台商、港商、上市(櫃)公司及本土大咖買家為主。
(5)帶租約的商辦產品及店面依然有特定買家願意進場。租金報酬率約在2％-3％之間。壽險公司受金管會「新八條」影響，將全面暫停投資不動產。
(6)金融機構配合政府政策，針對建商及投資客依然保守放款，貸款額度約5成，全年利率約在2.2％-3％之間，唯民營銀行放款之彈性較公銀機構大，貸款額度可多1-2成。
2.店面：
(1)台北市一線A級商圈店面，釋出量不會太多，依然搶手，價格將逆勢上漲5％-10％。如東區、西門町、士林、站前等有觀光客、陸客加持的一線商圈。
(2)台北市二、三線店面商圈，成交量會較101年增加1-2成，價格持平，唯空置率超過10％以上的路段，將有5％-10％的下跌空間。
(3)新北市整體一、二線店面，成交量較101年增加1-2成，價格持平，捷運商圈之店面仍是投資首選。
(4)店面租金行情，除一線A級商圈尚有5％的微漲空間，多數區域路段將持平，空置率較高的商圈租金跌幅最多可達10％。
3.連鎖店：
(1)101年中、大型連鎖店受整體市場不景氣影響，展店量比100年減少2-3成，多數行業營收普遍下滑1-3成，預估102年整體展店量將比101年微幅成長1成。
(2)預估今年較積極展店的行業：餐飲、速食、電信
(3)受惠陸客來台人數持續攀升，國外連鎖品牌會加碼台灣展店如日商、港商及陸企的連鎖店，將鎖定大都會區一線商圈展店為主。
(4)102年整體景氣面可望緩慢復甦。政府及企業界對員工掀起的加薪潮，對內需消費市場有所助益。各行業營收預估可比101年成長1成以上，最壞的時機已經過去。
4.仲介公司：
(1)102年整體房市成交量將較101年微增5％-10％。雙北市體質較差的仲介公司將持續淘汰收店，結束營業總數將超過100家。
(2)兩大直營體系品牌信義房屋及永慶房屋將持續展店，擴大市場佔有率，兩大龍頭市佔率未來將達3成，大者恆大。
(3)商用仲介公司因金管會要求壽險業「新八條」禁買令的影響，成交量及業績額，預估都將減少3-5成。
5.整體市場、景氣、經濟概況：
(1)觀光局預估102年來台觀光總人數將突破770萬人次。
(2)各大機構多數預估102年台灣GDP成長率約在3％-4％之間。
(3)央行總裁彭淮南預估102年經濟景氣可望呈現U型反轉，景氣最壞的時刻已過去了。
(4)進出口貿易回升，景氣信號已擺脫景氣低迷的藍燈，自101年9月起已連續亮出3個月的黃藍燈。
(5)中國的GDP將持穩在8％-8.5％的成長率。兩岸經貿往來更密切，將開放更多的金融措施，也為台灣經濟與資金帶來活水。
(6)102年全球經濟的三大風險包括：美國財政懸崖後續發展、歐債危機、中國經濟是否會硬著陸。
(7)「文林苑都更案」事件讓未來都市更新整合門檻拉高，耗時更久，建商反彈退場觀望。
(8)交通部政務次長葉匡時表示：102年預估可創造8000億的觀光產值，可帶動航空、飯店住宿、餐飲及遊樂園營收成長。
(9)全球股市利空出盡，觸底反彈，持續上漲。
(10)102年元月證所稅上路，採雙軌制，將分二階段實施。
◎ 資料來源：欣元商仲 總經理焦文華提供