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101年整體市場回顧、分析
2013-01-02
101年整體市場回顧、分析
1.整體房市：
(1)101年政府政策面偏空，欲打壓高房價，實施奢侈稅、緊縮豪宅及建商貸款融資、實價登錄等利空措施。
(2)壽險公司不斷加碼商用不動產，競爭搶標導致房價持續創新高。前五大壽險買家依序為國泰人壽、富邦人壽、三商美邦人壽、新光人壽、全球人壽。
(3)自開徵奢侈稅後，賣方釋出量少，買方觀望，買氣急凍，全台房市交易量減少2-3成，雙北市減幅最高達4-5成。
(4)商辦市場全年度交易量約為1400億，和100年交易量1433億相當，唯壽險業佔所有交易量達7成以上。
(5)今年整體房市不景氣，全年成交量約32萬-33萬戶之間，比金融海嘯及SARS期間還慘淡，創下10年來的新低量。
2.商辦市場：
(1)仲量聯行調查北市A辦租金每坪約2383元，辦公室空置率約在12％，租金報酬率約在2.5％。
(2)北市A辦最高成交價由台北國際金融大樓以每坪150萬成交。
(3)今年11月金管會頒布壽險業「新八條」，投報收益加
(4)商辦最高價成交案例：富邦人壽以19.39億買下太平洋敦南大樓，每坪土地1453萬、富邦人壽以67億買下西門町萬國大樓，每坪土地1733萬、國泰人壽以72億買下宏遠大樓，每坪土地1363萬、國泰人壽以91.385億買下太子敦南大樓，每坪土地1685萬。
3.店面市場：
(1)101年店面市場交易因100年6月1日開徵奢侈稅影響，賣方惜售觀望，成交量較去年減少6-7成，較高峰期比較則減少達8成之多，已創下近10年來的新低量。
(2)101年整體店面市場因奢侈稅及貸款緊縮等因素，7成以上投資客退場觀望。
(3)店面成交價格依然維持在高檔。部份熱門A級店面商圈如：東區、西門町、站前等精華地段，租金報酬率僅1.6％-2.5％之間。
(4)國際知名品牌進駐，加持熱門商圈租金上漲3成，如東區、西門町。
(5)店面成交代表個案：東區(皮爾卡登)成交1.95億，每坪達1057萬、西門町峨眉街(NONO)成交2.58億，每坪土地達1158萬、士林圓山1號院8戶透天店面成交26億，每坪達600萬。
4.連鎖店：
(1)二大國際知名服飾品牌進駐東區：明曜百貨引進日商UNIQLO，統領百貨引進西班牙品牌ZARA。
(2)台灣餐飲業搶先上市(櫃)如：王品、安心、瓦城、
(3)日系連鎖店加碼來台開店如：UNIQLO、Tomod's、無印良品、摩斯、吉野家、一風堂、花月嵐、coco壹番屋、大戶屋等公司。
(4)今年內需市場不景氣，各行業連鎖店營收普遍衰退1-3成不等，是近3年表現最差的一年。
(5)今年較積極展店的行業有餐飲、麵包、速食、電信、服飾等。
5.仲介公司：
(1)自實施奢侈稅及實價登錄二大利空，雙北市仲介公司倒閉已達200家，欲頂讓的仲介公司有100家，整體交易量減少了4-5成。
(2)全聯會理事長李同榮表示：自實施奢侈稅後，房仲人員已陣亡1萬多人，失業率超過15％，慘烈情形更勝於金融海嘯。
(3)今年仲介公司整體業績較去年大幅下滑。直營體系減少約2-3成，加盟體系或自營個體戶品牌則減少5-9成。
(4)整體房市交易創下10年來新低量，僧多粥少，仲介公司生存大不易，將持續收店。
6.整體景氣、經濟、兩岸概況說明：
(1)陸客自由行城市由北京、上海、廈門，再增加重慶、成都、廣州、南京、天津、杭州等6處，年底再開放濟南、西安、福州、深圳等13個城市。
(2)陸客自由行原每日500人次，將增至1000人次。101年來台陸客總人數可望突破200萬人次，每人來台平均消費約5.2萬台幣。
(3)全年GDP連續9次下修。原訂3.5％-4％，已下修至保1％的窘境。
(4)台灣景氣對策信號連續亮出10個藍燈，景氣非常低迷。
(5)101年8月1日實施房地產實價登錄。
(6)二代健保補充費將由房屋租金中提撥2％，由承租方代為扣繳，102年1月起實施。
(7)北市售屋所得適用率將由42％調高至48％，新北市由26％調高至28％，賣方出售不動產成本將提高。
(8)台銀針對豪宅每坪達150萬元以上者，不承做房屋貸款。
◎ 資料來源：欣元商仲 總經理焦文華提供