101年整體市場預判、分析

2012-01-05

101年整體市場預判、分析：

1. 房市：

(1)   101年整體房市受打房影響，交易量將同100年下半年相同，成交量持續低迷，住宅將以自住型客源為主，商用產品以國、內外法人為主要買家，投資客將以中、長期投資為主(因奢侈稅及查稅效應)，短線投資客8~9成依然退場觀望。

(2)   房價將下跌約5~15%，北市跌幅5~10%，新北市跌幅10~15%，如政黨輪替，房價將擴大下跌15~25%。

(3)   帶租約的商用不動產產品依然有買家接手，成交量將較100年減少4~5成，價格持平，租金投報率約在1.8~3%之間。

(4)   較熱門商用產品如：整棟商辦大樓、飯店、店面、透天厝產品及土地。

(5)   較不看好的產品如：豪宅、廠房、預售屋，空置率超過15％的區域(南港、新莊、三峽、林口、汐止、淡水、台中七期)。

(6)   金融機構除針對自住型客戶可正常放款外，針對建商、土地、投資貸款額度僅可貸4~5成，利率全年約在2.2~3%之間。

2. 店面：

(1)   北市、新北市A級商圈的店面，屋主依然惜售，多數帶租約有收租金，因利率水準偏低，釋出量不會太多。

(2)   二線、三線的店面產品，價格持平或微跌，交易量正常，將較A級店面成交量略增1~2成。

(3)   整體店面交易量較100年減少5~6成，僅剩高峰期成交量的2成。

(4)   店面租金將持平不易再上漲，第2季各行業連鎖店營收達成率及開店量是觀察指標，如景氣反轉向下，空置率明顯增加，反之租金將微幅下跌，最多約下跌5%。

3. 連鎖店：

(1)   100年中、大型連鎖店營收成長及開店量均達近10年來新高，連鎖營收通常是落後指標(約落後3~6個月)，預估101年營收將小幅成長或持平，3~6月是觀察重點。

(2)   101年中、大型整體展店量較100年減少約2成，觀望或暫緩開店的公司增至3成，經濟成長的動能將趨緩。

(3)   整體1、2線店面商圈空置率大都在5%以內，去年租金水準明顯上漲，一店難求，開店租金成本壓力因而提高不少。

(4)   連鎖店展店趨勢：開設大型店、多品牌經營、台海兩岸展店。

(5)   國外知名品牌、精品及陸資企業，在101年將繼續加碼台灣展店，展店區域鎖定大都會區的一級商圈為主。

4. 整體經濟(利多、利空因素)：

◎ 利多因素：

(1)   101年預估來台觀光人數將持續增加(100年來台總人數約600萬)。

(2)   開放大陸重慶、南京、廣州、濟南、杭州、天津等城市人民可來台自由行，預料來台陸客人數將明顯增加。

(3)   101年台灣經濟成長率仍可望維持在4%。

(4)   全球及台灣的金融貨幣政策，仍維持寬鬆政策。

(5)   美、英零售業績報佳音、營收成長、失業率降至9%以內。

(6)   100年下半年台灣零售及餐飲業營收持續創新高。

(7)   國外、港資、台資、陸資等企業看好台灣持續加碼投資。

(8)   金管會開放陸資銀行來台參股，陸銀設立分行。

◎ 利空因素：

(1)   中國房地產將軟著陸或硬著陸，房價及交易量均大幅下滑。

(2)   歐債危機未除，今年2~4月尚有千億公債到期，面臨償債高峰期。

(3)   選舉變數、政黨輪替、兩岸關係不確定因素增高。

(4)   經濟部發布景氣燈號，12月可能落至藍燈，整體景氣趨緩。

(5)   中國經濟成長放緩、資產泡沬、地方債、資金斷鏈等危機。

(6)   兩岸三地政府打房，房市、股市將持續走跌低迷。

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