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奢侈稅衝擊效應／店面市場涼颼颼
2011-04-06
奢侈稅衝擊效應／店面市場涼颼颼
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
店面雖然有租金收益，比較可以長期持有，但在奢侈稅衝擊下，交易也趨冷。欣元商仲總經理焦文華預料未來半年店面應會微幅下修5%，是買方不錯進場時機。
而如果想在此時卡位，宏大不動產估價師事務所郭國任認為，投資人應該改變思維，從以往的「租金為輔，價格為主」，倒過來改為「租金為主，價格為輔」，而且最好守住租金報酬率3%的底限，應付未來央行可能的持續升息。
焦文華表示，店面投資客原本都是「長投客」，視店面為金雞母，長期抱著收租金，但在開放陸客來台旅遊後，短線客逐漸增多，陸客自由行議題更讓市場投機氣息明顯升高。
他說，各界還是很看好店面，特別是精華區店面，但售價居高不下，加上奢侈稅不分住宅、商辦及店面，短期交易一律課重稅，使得店面市場也和住宅一樣，出現觀望氣氛。
焦文華說，目前一級商圈物件詢問的人還是很多，但真正出手並不多，二級商圈交易量更是明顯趨冷。預估今年交易量會萎縮二到三成，將迫使賣方讓出更大的投報率空間。
信義房屋專案執行協理杜俊慶表示，北市一級商圈目前店面租金報酬率已低到幾乎到底。他說，目前東區、西門町、師大，店面釋出的租金報酬率大都只在2%上下，一些大馬路一線店面甚至只有1%，以淨租金投報來算，已不如銀行定存。
郭國任表示，投資人過去願意接手這麼低投報的店面，主要是看好未來增值轉手獲利空間，「只看未來售價，不看租金」是前一陣子店面交易主流概念。
但他建議，在店面受奢侈稅影響稍有降溫後，投資人應該重新回到「租金是王」的立場，守住3%毛投報率的底線。一般來說，3%的毛租金投報扣掉裝潢、空租期等費用，淨投報在2.4%上下，比較能因應未來升息走勢。
焦文華認為，由於景氣持續回暖，店面租金今年仍有上揚空間，店面屋主可在不降價過多甚至不降價的情況下，以3%左右的投報率釋出，投資人不妨掌握此一買進時機。
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