100年整體市場預判、分析

2011-01-06

100年整體市場預判、分析

1. 房市：

(1)上半年整體房市受政策性打房之影響，交易量將較99年同期減少2 成，交易降溫房價微跌5-10%，下半年因開放陸客自由行，對商用不動產有正面效應，商用產品價量持平，但下跌不易。

(2)商用不動產的辦公室、店面及飯店，因觀光客及陸客人數持續增加下，空置率將再縮減，租金預期可緩升5-10%之間。

(3)住家及豪宅市場，100年全台推案量達1.3兆，供給量大增。住宅市場房價過高，是政策打房的重點，交易量及房價都將下滑，北市房價微降5-8%，其它全台各區域將下滑5-15%。

(4)100年除自住需求外，在熱錢及游資流入下，商用不動產產品依然是抗通膨保值的首選。

(5)金融體系除自用客戶較不受限制外，針對投資客及建商貸款額度僅可貨5-6.5成，利率全年約在2-2.8%之間。

2. 店面：

(1)北市、新北市最A段的店面，屋主依然惜售，釋出量不會太多。

(2)二線、三線較精華區店面或捷運商圈的店面，交易還算活絡。

(3)整棟商用大樓交易將明顯減少，價格依然居高不下。

(4)整體店空置率將持續下降，一線商圈將在3%以內，二、三線商圈會在6%以內。

(5)店面租金報酬率會因租金上漲5-10%，店面交易租金報酬率整體可提高至2-3.2%。

(6)店面市場交易，100年將比99年減少1-2成，價格微降5%。

3. 連鎖店：

(1)100年經建會將定位為消費年，且建議企業要加薪，對台灣內需市場消費至少可成長1-3成的營業額，將加快連鎖店積極展店。

(2)各項經濟指標對內需市場有利如：經濟成長率、就業率、加薪潮、觀光客增加、民眾信心指數上升等。

(3)各行業連鎖店持續展店，加價搶租店面的案例將增加，出租成交的時效將明顯縮短。

(4)因店面空置率下降，連鎖店找到店面的難度相對提高。

(5)100年除台灣本地連鎖店會展店，因台灣景氣及兩岸關係空前好轉，

外商、港商、陸資企業、各路人馬都會加碼投資展店。

4. 整體經濟、金融(利多、利空因素)：

◎利多因素：

(1)100年全台推案量暴增至1.3兆，建商看好後市。

(2)99年台灣失業率已降至4.73%，創2年來新低。

(3)100年清明節至端午節可望開放陸客自由行。

(4)陸客來台每日人數由3000人次提高至4000人次。

(5)100年觀光局預估觀光人數上看650萬人次。(99年共550萬人次)

(6)100年經濟成長率可望維持在4-5%之間。

(7)台海兩岸在新年度鼓勵企業提高薪資，促進內需消費市場。

(8)外資、陸資、台商看好台灣，投資進駐商辦、店面、需求明顯增加。

(9)美國貨幣寬鬆政策，新台幣將升值，熱錢將持續轉入商用不動產。

(10)都市更新計劃及新北市三環三線投資，將帶動大台北區房市熱絡。

      (11)主計處公佈99年平均薪資漲幅為近17年來最大增幅。

 

◎利空因素：

(1)台海兩岸三地，因房價過高投機風氣盛行，將持續各項打房措施。

(2)99年第4季起多起棄標及流標個案，投資氣氛已明顯降溫。

(3)政府持續祭出信用管制，針對投資客、建商調高利率，降低貸款額度。

(4)財政部針對1年內移轉非自用，將課特別稅或暴利稅10-30%。

(5)北市財產交易所得稅由29%提高至37%，全國最高。

(6)公告現值調整不限1年1次，100年修法，101年實施。

(7)政府查稅，豪宅、預售屋、成屋1年內進出頻繁及5仟萬以上交易者。

(8)針對建商2年內未動工，將要求貸款銀行分批或一次回收貸款。

(9)恢復課徵空地稅。

(10)房價所得比創新高，全國8倍，北市11倍，房價已偏離基本面。

資料來源：欣元商仲

 

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