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99年整體市場回顧、分析
2011-01-06
99年整體市場回顧、分析
1. 整體房市：
(1)99年整體房市持續高檔震盪，交易活絡，房價履創新高，不論是住家或是商用不動產(土地、豪宅、辦公、店面)全面價漲量增。
(2)全年房價平均漲幅約2-3成之間，下半年漲幅因各項利多加持及預期上漲心理影響，漲幅遠高於上半年，已脫離市場基本面。
(3)全台商用不動產及土地全年度總成交金額已達3300億，創下歷史新高記錄，精華區土地一地難求，成交單價履創新高。
(4)下半年起政府政策性打房如：緊縮貸款、停止
(5)熱錢湧入，資金充沛，美國寬鬆貨幣政府印鈔救市，熱錢流入亞洲新興市場，台商恢復信心，資金回流台灣達1兆以上，多數流入房市及股市。
(6)各項利多加持如：簽訂金融MOU、ECFA、開放陸企、陸資來台投資，陸客來台觀光人次突破150萬人，松山與虹橋機場對飛等利多。
2. 店面市場：
(1)上半年店面市場交易還算活絡，價量微增，自下半年起交易量暴增，可用噴出形容，每個月價格持續創高價，一線、二線店面全面受惠。
(2)店面價格創新高，但租金則漲幅在約10%，自下半年起成交案件的租金報酬率平均在2-3%之間，精華區段投報率僅1.8-2.5﹪之間。
(3)整體店面空置率以98年而言，一線、二線空置率約在8-10%，自99年第4季，已降至5%以內，有不少A段商圈店面，一店難求。
(4)成交單價就土地或透天店面而言，每坪已突破1000萬；純一樓店面成交價每坪已突破800萬，上看1000萬。
(5)下半年起，一線商圈屋主惜售，成交量明顯減少如：東區、士林、公館。二線商圈店面大放異彩，成交量暴增，追價買方出價不手軟。
(6)99年整棟商用零售大樓成交熱絡。成交案例如：西門町好樂迪大樓、高記、統一飯店、和成大樓、中和羊毛大樓、台中碧根大樓等。
3. 連鎖店：
(1)99年各行各業連鎖店業績營收穩定成長，平均有5-15%之成長率。下半年起景氣明顯復甦，第3季信用卡簽帳金額達3863億，是雙卡風暴後的單季新高，顯示民間消費已悏復消費動能，連鎖店可受惠。
(2)營收成長快速的行業別如：餐廳、飯店、旅行社、KTV等。99年百貨公司的週年慶、重大節慶折扣促鎖都創下佳績。
(3)店面空置率明顯降低，一、二線空置的店面變少，連鎖店展店的難度提高不少，下半年加租金搶店的情形明顯增加。
(4)積極展店的品牌如：達芙妮、G2000、MOMA、幾分甜、王品旗下各品牌、詩肯柚木、摩曼頓、布列德、爭鮮、黛安芬等公司。
(5)香港及大陸品牌自下半年度起已陸續加入店面市場、承租或購買店面。
4. 經濟、金融、股市：
(1)99年就業人口失業率已下降至4.73%，創下2年來新低。
(2)台北市財產交易所得稅率由29﹪提高至37%，全國最高。
(3)台北市房價所得比率已升破至11倍，93年時為7倍。
(4)全年股市由7032點至年底最高漲至8972點。
(5)99年經濟成長率上修至9.98%，創下10多年來最高成長率。
(6)各項經濟指標均明顯好轉如：就業率、國內經濟景氣、民間消費指數等。
(7)金融面：銀行資金面仍寬鬆，下半年起因政策性打房，銀行已實施部份緊縮措施，貸款額度約5-6.5成，利率約1.8-2.3%之間。
(8)第4季起各項打房利空出籠如：復徵空地稅、1年不限1次提高公告現值、針對投資客查稅、提高利率、提高交易所得稅、按實價課徵暴利稅等。
5. 兩岸關係：
(1)中國已取代日本成為世界第2大經濟體，GDP成長每年達8-10%。
(2)台灣已開放陸資及陸企來台投資不動產及設立公司。
(3)虹橋與松山機場對飛，已形成兩岸往返一日商圈，可早去晚回。
(4)99年大陸觀光客來台總數已達150萬人次以上。
(5)第4季已開放陸客每日來台人數由3000人提高至4000人次。
(6)陸客自由行預計100年清明節至端午節前後可正式上路。
(7)陸客來台觀光帶動餐飲、百貨、旅遊、旅館、交通等行業生意興隆。
(8)兩岸簽訂MOU，雙方金融業可各自設立分行，達到金流自由化。
資料來源：欣元商仲