商辦先拆後建 大翻身 建商、飯店業也搶進 主要物色標的→產權完整的老舊中小型辦公樓

2010-01-29

商辦先拆後建 大翻身

建商、飯店業也搶進 主要物色標的→產權完整的老舊中小型辦公樓

【記者游智文/台北報導】

大台北商辦市場一向以壽險及外資為主力，但今年可望加入兩大生力軍：一是建商，另一是飯店業者。商仲業者預估一般Ｂ辦，特別是一些賣相差，但產權完整的老舊中小型辦公樓，將是生力軍主要物色標的，今年可望大翻身。

戴德梁行協理薛惠珍分析，建商投入商辦市場，主要是因市區空地一地難求，都更整合又不容易，因此乾脆買舊商辦，以「先拆後建」，推出豪宅。至於飯店及零售業者，則是看好持續成長的外來觀光人數。

信義房屋投資部協理歐人彰說，去年第四季，建商即已開始動作。像是興富發建設以18.6億購入松江路宜進大樓、志嘉建設以6.5億元購入襄陽路花旗襄陽大樓、光世代建設以6.1 億元購入衡陽路歐力士所擁有的一棟商辦大樓等。

其中興富發建設董事長鄭欽天已確定將拆除宜進大樓，改推豪宅產品，預計第二季就會公開。

宜進大樓為商業用地，現為12層，由於容積並未用滿，市場預估興發發可興建地下6樓、地上17樓建築，依目前區域行情，總銷金額可達40億元上下，扣除營建成本，至少有五成以上的獲利。這是建商樂於購買舊買商辦改建大樓的主因。

至於飯店及零售業購買舊商辦，則更從2008年兩岸開放觀光及直航後，業者即已紛紛行動。根據欣元商仲統計，過去兩年陸續開幕的福泰商旅、四季商旅、金來商旅，都是將舊商辦經拉皮改裝後，作為商務或平價旅館使用。

戴德梁行表示，就收益性而言，旅館付租能力一般低於辦公市場，不過由於兩岸開放觀光後，觀光後從每年300多萬人次，今年觀光局已上看480萬人次，在三、四星級旅館旺盛需求下，購置賣相差的舊辦改裝成旅舍，獲利仍可期待。

商仲業表示，不少新購業主其實是資金較雄厚的房地產投資客，他們採收租兼養地策略，等待陸資上門，就脫手賺價差。

在中國目前擁有250家加盟店的住商不動產董事長吳耀焜表示，政府開放大陸人士來台購屋後，雖然買氣不如想像，但陸資對來台經營飯店確實是有著極高的興趣，尤其是租金較金一般型飯店，陸資最是看好。

欣元商仲總經理焦文華表示，中國大陸排名前面的如家、錦江，其實早就想來台，但因政府對陸資仍有不少限制，因此迄今仍徘徊門外。

不過由於預期政府開放腳步仍會持續加快，戴德梁行認為這類期待資本利得的投資人今年仍會積極卡位，舊商辦交易今年仍相當樂觀，而且隨著新北市概念浮現，投資物件更將從市中心擴散到第二圈外圍。

摘自990129/聯合晚報/B8版/基金理財‧房市焦點

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