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欣元商仲---98年整體市場預判、分析
2009-01-10
98年整體市場預判、分析
一、房市：
1.今年上半年房市景氣仍然低迷買氣不佳，下半年起略為好轉，買氣稍微回升，買氣將比去年下半年增加1成交易量。
2.98年整體房價平均將下跌1成，供給量高的區域將下跌1.5-2成。
3.今年上半年預估全省法拍屋(月)平均總戶數將突破8000戶以上，97年全省(月)平均為7000戶。(法拍市場為景氣落後指標，約落後半年)
4.今年整體交易總數將創10年來新低量。(更低於SARS期間之交易量)
二、店面：
1.商用不動產僅辦公室及店面影響較小，尤其有租客之產品。
2.今年上半年交易量仍然低迷，第二季部份投資客會進場撿便宜貨。
3.店面市場產品，租金報酬率至少維持在4%以上，才可吸引買方進場。
4.捷運及一級商圈店面房價下跌0.5-1成之間，次級商圈空置率10-20%之商圈店面房價將下跌1-2成。
5.今年全年度次級商圈的空置店面將有增無減，租金仍看跌。
三、連鎖店：
1.97年零售餐飲業消費指數已連續5個月下滑，工業生產及出口均衰退下滑，造成減薪、裁員，失業人口破50萬，消費力不振。
2.今年各大連鎖店整體開店量僅剩往年一半，承受租金的能力也下滑1-2成。
3.開店熱門行業：超商、超市、藥妝、電信、平價餐飲、飯店等。
4.營運不佳，入不敷出之連鎖店將持續裁撤賠錢據點。
5.整體營收第1季及第4季較佳，第2季及第3季營收不樂觀。
6.今年連鎖店影響營收三大關鍵：消費券、股市、陸客來台效應。
四、股市：
1.第1季股市高點約5000-5100點；第2季低、高點約4000-5000點；第3季5000-5500點；第4季高點6000點。(全年指數區間4000-6000點)
2.股市全年(日)平均交易量約550-700億之間。
3.主流類股：看好電子績優股、兩岸中概股及內需股。
4.基金較看好新興亞洲、東協及台灣相關基金。
五、金融面：
1.金融業受金融海嘯之後續影響，DRAM、面板、建築、科技、零售等行業大幅虧損，呆帳風險高達3-4仟億。
2.上半年銀行貸款依然緊縮保守，尤其第1季，下半年放款將較為積極。
3.銀行貸款成數上半年約5-7成，下半年約6-7成，針對特定產品區域放款仍保守，如套房、豪宅，供給量過多的區域，如林口、蘆洲、台中七期等區域。
4.銀行利率：上半年放款利率維持在1.2-2%之間，下半年約1.2-1.5%，全年上限將不超過2%。
六、兩岸關係：
1.今年上半年陸客觀光人數每日可達1000人次，下半年可達1000-2000人次。
2.第2季起大陸企業將來台設立分公司，如：旅遊、觀光、飯店、航空、金融行業。
3.預估大三通效應至下半年後可明顯產生效應。
七、經濟面：
1.整體經濟面最快上半年底落底，最慢有機會在年底緩慢脫離谷底。
2.上半年經濟成長率將為負成長1-2%，下半年可正成長1-1.5%。
3.失業率之高峰期會在今年第1季，第2季因政策面增加就業機會，將可和緩。
4.調降遺產稅至10%，有利海外資金回流，陸客購買不動產將全面鬆綁。
資料來源：欣元商仲