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《店面掏金術解密》擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王三招教戰
《店面掏金術解密》擁西門町23店面、月收租金3000萬 包租王三招教戰
撰文：今周刊編輯團隊
據台北捷運局最新統計，今年9月，西門站每日出站人次平均達6.9萬，是台北車站以外，人潮最多的站。這裡也是國際觀光客來台灣「指定必玩」的熱門景點。
西門町，論面積，它在台北市四大商圈──東區商圈、信義商圈與士林商圈中，算是個頭最小的，約當一個中正紀念堂占地大小。商圈內的建築物大多老舊低矮，卻引來最洶湧澎湃的人潮！
據台北捷運局最新統計，今年9月，西門站每日出站人次平均達6.9萬，是台北車站以外，人潮最多的站。這裡也是國際觀光客來台灣「指定必玩」的熱門景點。
國際觀光客必訪
每百人有36人會到此一遊
據交通部觀光局的統計與調查，2017年，西門町成為國際觀光客心目中排名第5的「來台主要遊覽景點」，而且每1百名國際遊客，就有高達36人會來西門町一遊。
據台灣旅宿網的旅館業者登錄資料顯示，台北市萬華區旅館總房間數高達4999間，從旅館所在地址分析，95％以上位於西門町。
寫店面坪價最高紀錄
11.5坪以3億元天價成交
西門町讓你嚇一跳的地方不僅於此，此處加盟分店打趴創始總店這種故事也發生了。2016年，門牌為漢中街101號的一棟店面易主，這棟樓高兩層、占地僅11.5坪的店面，成交價格高達3億元，換算成每坪土地單價，高達2608萬元，刷新台灣土地每坪單價最高紀錄。買主，也就是現任屋主林世昌。
西門町人潮彼消我長的趨勢，充分反映在店面空置率與租金水準上。根據商用不動產公司德天國際地產的調查，西門町店面空置率僅1％，第一排店面租金每坪介於2萬至3.5萬元，相較之下，東區的忠孝敦化商圈空置率已竄升至8%，每坪租金落於1.6萬與2.8萬之間。士林夜市商圈的店面空置率也來到5%，每坪租金介於0.8萬至2.5萬之間。
想持續繁華不墜
必須維繫多元精神不死
在西門町，有年輕人喜歡的動漫同人誌Cosplay比賽、有老兵愛去的紅包場歌廳、有充滿歷史情調的紅樓、有同性戀酒吧、有刺青街、有一晚1千多元的便宜商旅，今年5月也出現了一晚房價1萬7千元的高級酒店──宿之酒店。不論你是窮、是富、是老、是少、是嘻哈，還是文青，都會喜歡西門町。
交通部觀光局的報告指出：西門町雖名列來台國際遊客最主要造訪景點第5名，但僅有11.6％喜歡西門町，以最喜歡景點排名，西門町僅名列第10。這代表，高人氣的西門町仍有很大的調整空間。
從賣衣小店主到月收租金3千萬 林世昌是西門町租金的風向球
包租王玩大富翁獵地 要買就買一整排
走在台北市西門町商圈，只要提起「店面王」，每個人都會不約而同稱呼「Seven董仔」這號人物，他正是在西門町持有店面最多的林世昌。
「Seven董仔」稱號的由來，一是因為在西門町，林世昌擁有的店面，比便利商店在西門町的門市還密集，西門町重要的三角窗都是他的店面。二是他最欣賞的通路霸主，他對統一超股票情有獨鍾，據了解，至今已擁有5千多張，「Seven董仔」因此不脛而走。
目前林世昌在西門町擁有23家店面，號稱全台單價最貴、位於漢中街與峨眉街口的黃金店面，每坪地價高達2608萬元的店面也在他手中。每個月，林世昌光在西門町的租金收入就有3千多萬元之譜，換算一年就有3億6千萬元的租金入帳，「光是店面市值，他身價就上看百億元。」一位認識林世昌的朋友透露。
店面淘金術一：對仲介大方 重賞下必有好案源
林世昌的故事，要從忠孝東路4段東區的一間服飾店開始說起。20年前，當時香港美妝店莎莎（sasa）剛來台灣，林世昌的服飾店就開在隔壁，莎莎因為打著真品平行輸入，化妝品價格比百貨公司低，生意好到要排隊進場。林世昌索性也將服飾店改為美妝店，還取自己名字中的「昌」的日文發音，創了「MASA」美妝店。
當時林世昌以1.08億元買下MASA美妝店隔壁的店面，這也是他在店面投資圈初試啼聲之作。「他對仲介大方、祭出重賞，有好案件會優先通知他。」曾經服務過林世昌的仲介透露。
2012年開始，西門町街頭因陸客而再度繁華。看到這個趨勢，林世昌於2014年陸續賣掉早年買進的東區店面，將資金轉移到西門町。「Seven董仔正好賣在台北東區房地產的高點，趁西門町崛起之際，在這一波起漲點進場！」熟識林世昌的友人驚歎道。
店面淘金術二：重押西門町 避開東區倒店潮
但是，為何會在台北市東區房地產最高峰時看到敗象？林世昌曾對友人說：「只要信義計畫區每開一家百貨公司，就會對附近的名品店、名牌店顧客產生磁吸效應。」「如果撐不下去，撤店了，因東區店面普遍偏大，有的甚至達1百多坪，有辦法承租的房客少。」「西門町反而相反，店面都小小一間，且還有『店中店』，房客進入門檻低，招租相對容易。」
有別於東區店面的土地持分少，西門町的店面有70％以上都是低矮的透天厝，所以每一戶店面持有的土地面積大，保值性不僅相對較高，未來進行改建時，蓋高樓層建築物的潛在增值驚人。
店面淘金術三：插旗指標店面一舉成名
讓林世昌在店面投資市場一戰成名的交易，是2016年3月買下西門町漢中街101號的三角窗店面，土地面積僅11.5坪，總價3億元，每坪單價高達2608萬元，刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄。
事實上，漢中街101號的三角窗店面，原本市場並不看好，因門口有8個電箱擋住動線，且每月租金僅50萬元。但林世昌接手後，向台電申請遷移電箱，還將一樓分租給飲料店、雞排店，二樓租給餐廳，連柱子都單獨租出去，總計找了8個房客，將每月租金衝高至120萬元，投報率一舉從2％翻倍至4.8％，讓人見識到林世昌包裝店面的能力。
綜觀林世昌買店面有幾個特色，第一，喜歡蒐集整排的店面；第二，他想要的案件，不計代價就是要買到，例如，在捷運西門站6號出口前的漢中街，林世昌就擁有5、6家店面，這樣的好處是能掌握租金行情。
「他是低調中的高調地產大亨。」一位熟識林世昌的西門商圈老闆透露，平時總是輕裝便著地走在西門町巡視店面，完全看不出他正是身價百億元的店面王，或許正是這極大的反差，也讓林世昌這號傳奇人物，20年來始終可以成為西門町商圈的話題主角。
摘自2018-10-17今周刊資料庫 焦點新聞