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房市回溫 執業仲介商變多
房市回溫 執業仲介商變多
記者郭及天／台北報導
隨著房市成交量回穩，以及過去二年房仲業業務緊縮的淘汰戰，房仲業倒店潮有趨緩的跡象，據內政部資料顯示，8月中的不動產經紀業執業中家數為6,318家，23個月來首次出現淨增加。
隨著房市成交量回穩，以及過去二年房仲業業務緊縮的淘汰戰，房仲業倒店潮有趨緩的跡象，據內政部資料顯示，8月中的不動產經紀業執業中家數為6,318家，23個月來首次出現淨增加。
不動產經紀業資訊系統資料顯示，加計仲介及代銷二類業者的不動產經紀業執業中家數，自金融海嘯後2008年5月突破4,000家、2011年3月突跛5,000家、2013年7月突跛6,000家，時值房市景氣熱絡，帶動每年以淨增加四、五百家的規模快速擴張，在2015年7月達6,958家達最高峰，當時財長張盛和甚至還說，買房又不是買礦泉水，房仲家數不用像便利超商那麼多。
打房政策不僅造成房市交易急凍，全台房屋交易量從2013年的37.1萬件，逐年快速下滑至去年新低的24.5萬件，僅約高峰期的66%左右，房仲業營收與市場交易量高度相關，不少房仲業不堪房屋交易低迷，形成關店潮。
統計顯示，今年7月底全台執業中經紀業家數6,307家，近二年來淨減少了651家，經紀業執業中的總家數減少了9%，等於幾乎房仲及代銷的規模以每天近一家的速度萎縮，不過今年8月則出現近二年來首次單月新開家數大於關店家數的情形。
以縣市別來觀察，新北經紀業總量與高點相較約減少18%、桃園減少15%、宜蘭減少13%，過去開店過多、區域房市交易萎縮幅度大的縣市明顯受到更大衝擊，全台僅有基隆、雲林、嘉義及屏東等非核心都會區的縣市，經紀業家數還增加。
統計顯示，二年來共有1,832家經紀業者「變更為非執業中」，換言之，每年有近千家經紀業關店或歇業，包括新北、桃園、台中三都關店家數二年來都超過300家。
房仲業者指出，這二年來「國內房市交易量萎縮」、「過去景氣好大型房仲品牌為搶市占店開太多」、「店面租金高漲」，是房仲倒店潮的主要原因，不少房仲店連續數個月「零成交」，也興起房仲業轉向跨足經營海外不動產、租賃業務、接手建商餘屋銷售，填補國內業務量不足的困境，同時也有不少房仲加盟店興起股東整併，多店整合為一店、人員縮編，也有不少業者將原本一樓店面門市移向樓上辦公室的樓面式經營，以降低支出，靜待景氣回溫。
近期以來，房仲關店潮有趨緩的現象，8月經紀業家數還出現近二年來首次單月淨增加。住商機構總經理陳錫琮表示，未來二、三年房市成交量都在30萬件低檔徘徊，但不動產經紀業是一個「贏者全拿」的產業，各家店經營績效將會出現M型化發展，未來想要能在產業立足，必須透過優質服務與組織戰，加速物件流通，縮短成交時程，讓分店績效優於同業，長期經營也就不是難事。
人才荒難解 業者挑戰大
這一波房仲關店潮，衝擊不動產從業市場，內政部統計顯示，受僱經紀人及受僱營業員與高點相較，減少超過5,000人。
不過，這二項不動產從業人員指標，今年以來也陸續增加，顯示這一波倒店潮使五千多人退出市場，隨著房市回溫，已開始有部分從業人員歸隊，以及直營體系招募的新鮮人投入市場。
統計顯示，受僱經紀人在最高峰2015年5月時曾達8,703人，今年1月為8,053人，較高峰時減少7%，但今年8月已緩步增加至8,201人。受僱營業員2014年底時為4.06萬人，今年4月曾減至3.55萬人，約較高峰時減少13%，8月則已增加至3.6萬人。
房仲業者表示，房仲業是高度人力密集的產業，「人才」才是房仲業經營最重要的關鍵。因此當市況不佳、成交難度提高，有底薪的普專直營體系，即使祭出保障高底薪徵才，甚至推出工作鑑賞期、轉職金，或將徵才對象從新鮮人擴充至二度就業，但新進業務人員招募不易。
不少沒有底薪的加盟體系高專業務員老鳥，不堪長期成交低量，乾脆選擇退出市場，紛紛轉職。
房仲業者指出，過去不少加盟店高業績店頭，都是靠大量業務人員創造出高績效，如今面臨人才荒，直營店新展店不易，加盟店更面臨人力困境，也使房仲業者面臨更大挑戰。
集團推次品牌 搶市占率
過去以搶占市占率為主要目標的各大房仲加盟品牌，在這波房仲倒店潮，各品牌店數幾乎都萎縮一至三成。但值得注意的是，各大房仲所推出的第二（三）品牌，挾著低月費與集團資源的優勢，在這波房仲關店潮中，吸引經營者目光，店數反而有所提升。
次品牌逆勢展店，以泛信義集團住商機構的第二品牌大家房屋，與永慶房產集團的第三品牌台慶不動產，最具代表性。大家房屋目前簽約店已突破百店，今年目標為130店，台慶不動產目前約有150店，希望明年能展至200店。
值得注意的是，這兩大房仲集團的次品牌，雙雙擠進房仲品牌市占中段班的位置，甚至超越不少二、三十年的老品牌。
過去幾年，因房市熱絡加上商圈房仲店飽和，不少品牌總部競推第二品牌，以較低加盟金及月費、區隔化品牌，吸納房仲經營者加盟，不過隨著這一波房仲關店潮，不少大型品牌店數都有一至三成的衰退。住商不動產目前有488簽約店為單一加盟品牌中店數最多，住商第二品牌大家房屋成立三年多來，目前已有106家簽約店，跨過百店門檻。
住商機構總經理陳錫琮表示，房仲業店數為市場景氣的指標之一，近二年來房仲家數約減少9%，業者無力延續經營多為業績不佳所致。對房仲加盟品牌來說約達200店，才可達規模經濟及總部損益平衡點。
摘自2017/11/05 經濟日報