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地上權住宅 分拆年限銷售
地上權住宅 分拆年限銷售
記者陳美玲／台北報導
雙北蛋黃區四折價格就能入住 板橋「昇陽寓見」坪價下殺1字頭 最快5月定案 市場震撼
地上權住宅案拚去化，開發商祭「分拆年限」銷售策略；「仁愛本真」、「昇陽寓見」等兩大案擬將使用權年限分拆成20年或25年銷售；其中「昇陽寓見」最快5月定案，未來每坪售價可望大幅下降，有機會打出「1字頭」入住板橋市區、不到市價四折，料掀起市場價格震撼彈。
日勝生「仁愛本真」、昇陽建設「昇陽寓見」兩大地上權案是政府力推地上權案中在2014年完工的指標大案。不過因房市氛圍轉變，加上國人對地上權住宅的接受度低，昇陽建設、日勝生兩大開發商為拚銷售，研擬推出「分拆年限」銷售策略。
地上權使用年限均為50年的「仁愛本真」、「昇陽寓見」，扣除前期興建、銷售期後，仍有約45年可用；以「昇陽寓見」來說，2014年推出時以50年地上權、一次賣斷對外銷售，但因房市變化，加上國人對地上權住宅接受度低，昇陽建設近期決議調整銷售價格。
據悉，昇陽建設研擬將原先有45年年限的「昇陽寓見」，改為以20年及25年分拆年限的方式銷售，住戶的使用權，將從原本的45年縮短為20年或25年；昇陽表示，目前確實將銷售方式朝此方向規劃，不過相關細節、內容尚未定案，每坪售價未定，不過會比現在更親民。
昇陽已鎖定舊公寓的長者為主要銷售對象。市場推估，若以「昇陽寓見」目前地上權45年一次賣斷，且每坪開價28萬元估算，若分拆成20年或25年，每坪銷售單價有機會打出「1字頭」的驚艷價，相較於周邊新案每坪推案價50多萬元起跳，銷售價格恐不到市價四成。
位於台北市SOGO復興館後方精華地段、有最貴地上權之稱「仁愛本真」，先前市場推估每坪推案價將較周邊新案打七折以上。
省稅又可增值 吸引買氣
地上權住宅只有「房屋所有權」、沒有「土地產權」，不過中信房屋副總經理劉天仁觀察，地上權住宅仍有其優勢，包括房價較區域行情低三成以上，且免繳地價稅、土地增值稅、租金報酬率優於同地段，以及房屋若因通膨可獲得重估增值等優點。
地上權住宅因房子年限愈久，居民的權利會逐年遞減。華固建設總經理洪嘉昇表示，中國大陸、新加坡、香港等都是實施地上權，在房地產市況好時，房價也會跟著上漲，且位於優質地段的地上權案仍具增值空間。
洪嘉昇分析，以台灣來說，台北市信義計畫區的「台北花園」當初每坪售價僅4字頭，不過隨著房市多頭，曾經每坪最高成交單價站上120萬元，漲幅達1.5倍以上。
劉天仁表示，地上權案除房市多頭時有機會跟著上漲，房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值。另外，地上權住宅案不用繳交地價稅、土地增值稅，也是其優勢。若以房價來看，平均開價交一般住宅打七折，負擔相對較輕。
太平洋房屋副總經理章克勤認為，以投資角度來看，可以長期出租當包租公，最好是有捷運站、明星學區等特點加持，才能在租屋市場脫穎而出，投報率有望優於一般住宅。
債權確保有疑慮 銀行放貸意願低
銀行業者表示，對於地上權房屋的貸款，沒有理由拒絕，但是實際上貸款成功的案例十分少見，顯見對於這一類的案子，銀行態度還是十分保守。
業者表示，地上權的住屋貸款還是有使用年限，只要貸款的期限不超過使用年限，銀行基本上還是願意貸款，例如原本擁有土地所有權的案子可以貸款期間為20年，地上權案恐怕就會縮減到十年左右。
銀行對於地上權住宅貸款沒有理由拒絕，但成功貸款的案例十分少見，就連在信義區的土地，銀行仍覺得債權確保有問題，使得貸款不易；而銀行目前在房市低迷下，對於地上權案態度更為保守。
銀行業者表示，地上權住宅貸款，除了觀察民眾買地上權住宅的使用年限外，還會觀察貸款者的信用、財務狀況。
摘自2016/04/25 經濟日報