房地產投資 坤聯授訣

房地產投資 坤聯授訣

工商時報【江富滿】

在有土斯有財的觀念下，土地、房地產投資一直被視為最穩健獲利的投資與避險工具，這點從2003年SARS疫情發生、2008年金融海嘯期間進場的買家身上得到印證，不論是土地或成屋，獲利都十分可觀。

坤聯開發總經理范揚修說，投資土地並非用價位來決定，應該用時機來決定，獲利是賣出價格減去買入價格，所以買入要低、賣出要高。掌握投資時機，就是要選在市場觀望、看壞景氣時出手買入，在交易熱絡、景氣良好時賣出。一般人投資土地的經驗大都是一窩蜂地跟著大家一起搶，就容易買在最高點，在景氣反轉、政策利空時慘遭套牢。

如何評估投資標的？他建議，土地的價格評估最實際的應用方式，是以比較法為主要的估價方法，如果是建地除了以比較法為主要估價方法外，會考量建地使用強度、建築成本、未來房屋售價等因素後，另外再以土地開發分析法的方式來估價，一般而言充分掌握比較法，就可以立於不敗之地。

其次就是要充分掌握全區最新的資訊也就是要勤做功課，透過實價登錄資訊，可以得知約2個月前的成交價格、各大不動產、房仲網站，可以得知目前市場上待售物件的最新售價、報紙廣告，效果同上，但物件較為優質，因為廣告成本較高；掃街，仔細搜尋設定的區域，看有無定點帆布廣告或電線桿廣告等、拜訪各大房仲公司店頭洽詢物件資訊，及其最新之成交價格及實際現場勘查，土地光看資料是不夠的，一定要現場勘查才能看出門道。以上的方法一定要全部按部就班的做到方能萬無一失。

范揚修指出，景氣再差、政策施壓，並非交易完全靜止，只是交易量下降，如果投資的物件是經過透析市場資訊，取得市場上最優質的物件，並掌握通路，自然就能水到渠成獲利出場，更可以大幅降低被套牢的風險，錢會跟著用心努力的人走，這是不變的真理。

范揚修強調，杜絕嫌惡設施也是投資土地的重點之一，一般常見的嫌惡設施有墳墓、電塔、養雞、豬場、變電所、加油站、靈骨塔、屠宰場、地型奇形怪狀等等，一般這種土地可能在價格上會有吸引人的地方，但通常也會因此而套牢。

在銷售土地時，一定要充分運用市場上充沛的仲介公司人力（光是桃園境內目前就超過800家仲介公司，4,000位以上的從業人員），包括挑選各公司積極努力的人員來合作，每一家公司一位專責，持續教育案件優勢，從帶看到成交，每一步均要有精心安排的程序，並不斷追蹤進度；利用充分蒐集的資訊做適當的定價而非用成本加上想要的獲利來定價，保留一些獲利空間給接手的買方是最佳的定價策略。

土地也是產品，需要包裝，要將土地現況予以整理，將最好的一面呈現出來，有時甚至需透過地界調整將土地盡量變成方正，賣相好，仲介才容易銷售，適當的產品定位，明確定位客層就能加快成交速度，至於，如何創造最高倍數的獲利，范揚修強調，現在銀行利率不過3％左右，運用融資才能放大投資效益，另外必須懂得利用批發與零售的差價，買大切小，自然有一定的獲利比例，而且大筆的土地，在不景氣時切入，更有大幅的議價空間，一般運用融資買入後，通常有本金50％以上的獲利空間。還有不要抱持投資一次就想獲利數倍的想法，應該運用正確的投資次數來取勝，使用複利的原理來投資。

如果能在正確的時機買入土地，並經過審慎的評估，買入市場上最優質的物件，並且定出最佳的售價，以及運用最大量的通路來銷售，買進賣出應該能在半年內完成，也就是半年可以投資回收一次，在本金可以獲利1/2的前提下，假設連續投資3年，每半年投資一次共投資6次，本金會變成原來的11.39倍。

摘自2014/11/14 工商時報

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