地上權案三路障 建商不玩了

地上權案三路障 建商不玩了

記者陳美玲／台北報導

房市不佳，加上銀行對地上權住宅承貸意願不高，且放款成數較低，加上公告地價上漲、承購買方繳交的地租壓力大，地上權住宅案重傷，麗寶集團旗下三重、台中地上權案確定不做住宅，將轉做產後護理之家推出，建商甚至揚言，短時間內不會再投入地上權標案。

麗寶集團董座吳寶田指出，國有地未來若是朝地上權方式標租，政府就必須想好未來標租的配套，以地上權住宅來說，現在面臨三大困難點，第一房市不佳，連一般的所有權案銷售都面臨困境，地上權住宅案也受到挑戰。

第二是金融體系對於地上權住宅案的貸款，認知尚未普及化，目前地上權住宅案多和銀行個別洽談放款成數和利率，並非每家銀行都願意放款承貸，且地上權案貸款成數和利率，都比購買所有權的房屋來得差。最後是所有地上權案，土地都是政府的，政府卻一直調漲公告地價，加重買主的地租繳款壓力，讓開發商所標得的地上權住宅案推行不易。

吳寶田指出，集團旗下三重、台中地上權案已確定不做住宅，麗寶集團麗盛建設總經理何昭宏表示，位於新北市集賢路、富貴街的三重地上權案，未來將定位為五星級的產後護理中心，房數近50間，目前正請照中，預計2018年底完工。台中一中街的新案，也走精緻路線，房間數約45間，預計明年底完工。

何昭宏說，若政府對地上權案權利金未有檢討，加上銀行承貸地上權案意願無法提高，集團短時間內不會再投入地上權標案。

吳寶田強調，房市從2014年高點往下盤跌已經三年，今年是房價、交易量最差的一年，不過從集團位於台中「微笑世紀」、基隆「微笑台北」的來人量來看，均較第3季來得好，認為明年房市價量將會持穩表現，在房市有機會出現轉機下，集團也將推出新案，其中「微笑台北」將在明年農曆年後開案，板橋江翠北側重劃區也將有新案會釋出。

七指標案 四件放棄

2012、2013年是開發商投標政府地上權案的尖峰時期，觀察七大指標地上權住宅案，其中仁愛本真、吉美璞立、麗寶三重和台中地上權等四件新案，已直接宣告「不玩了」，凸顯政府推動地上權案的配套不足，讓過半開發案陷入困境，只能轉朝商用不動產發展。

七大指標地上權住宅案中，最早完工的要屬昇陽建設的「昇陽寓見」、日勝生的「仁愛本真」，兩大案2014年完工後，積極進行銷售，但前者因銀行承貸條件不若所有權案，後者因單價、總價不低，加上地上權案考驗國人對有土斯有財的接受度仍未普及，以及房市進入盤整期的壓力，讓兩大案銷售上難以突圍。

昇陽寓見一案目前為求銷售突圍，改以以房養老、年輕人中繼宅概念的「長租宅」概念搶市，強打購買25年使用權，以總價不到500萬元且每坪單價僅18萬元，「1字頭」入住板橋市區為號召，銷售率加溫。「仁愛本真」也計畫由地上權住宅轉為朝整棟出租或出售的商用不動產方向洽談。

摘自2016/12/26  經濟日報

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