今年地上權標案 全槓龜

今年地上權標案 全槓龜

蔡惠芳／台北報導

備受矚目的財政部國產署台北市中山區長春路招標案，在三度降價招標以及地租改採部分固定制後，市場還是沒人埋單，經10月17日公告標售、昨（21）日正式開標結果，最終還是乏人問津，以流標收場。累計今年以來國產署陸續標售的全台共14筆地上權標案，統統「槓龜」。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，主要是卡關在市場性不足、未來50年逐年提升的高稅和高地租風險、房價下跌等3大風險。

黃舒衛表示，昨天三度公開標售的長春路地上權土地，從103年3月首度公告以權利金底價17.56億元招標，到昨天降價到10.57億元，而且地上權標售也更改遊戲規則，將地租的三分之二改為固定制、三分之一為原來浮動制，以財務的角度來看，好像租愈久愈划算；但就開發商的經營策略來看，取得土地後，可能有3大風險，以現在的市況或制度來說，風險仍大，觀望心態仍濃。

黃舒衛表示，首先，開發商可用過去興建、銷售集合住宅的方式進行開發，但由於消費者貸款成數低、利率高、不適用優惠貸款等，地上權產品也面臨先天限制因素。事實證明，無論蓋豪宅賣給不需要貸款的富豪，或蓋小宅賣給首購年輕人，前者想將資產傳子傳孫，後者則要花費更多的貸款支出，恐怕都不是這兩個族群的「菜」，銷售成績往往與預期落差極大。

黃舒衛表示，第二是建商、壽險業打算以相對較低的土地成本取得開發權，興建後做長期收益產品經營；然而，目前國內商用不動產的投資報酬率水準偏低，但主管機關統計今年最新調整的公告地價，只達市價的兩成，顯示未來調漲空間仍大，微薄的獲利一下就被吃光光。

最後潛在風險，是房價趨緩，開發商的投資行為本來就會變保守。黃舒衛表示，地上權是場要談70年的戀愛長跑，不能見好就收。現在政府重推都更，投資成本相對少很多，開發商籌碼有限，打打安全牌、回頭做都更整合，也會產生排擠作用。

摘自2016/11/22 工商時報

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