房地產景氣眾說紛紜，如何判斷？

2019-03-29

文／曾文龍
房地產景氣人人關心，因為跟每個人都有關，不管是租房、買房、換屋、投資、投機。然而景氣如何卻眾說紛紜，言人人殊，筆者於民國71年10月出版了『房地產乾坤』，為研究房地產景氣的專書，受到當時讀者廣大的歡迎，並於73年增訂擴充為526頁約30萬字的『房地產過去、現在、未來』。因此，前輩專家說，筆者是研究台灣房地產景氣的先驅。
當前有識之士回顧民國92年SARS那一年，認為是上一波房地產景氣反轉年，這是正確的，因為當時房地產歷經多年的暗淡。民國92年的成屋買賣移轉棟數已增加為34.9萬棟，已比91年的32萬棟成長10.9%，這已經是難得的回溫！但是民國92年，大多數的民眾與專家並無什麼感覺，也不相信市場回溫。一些名嘴繼續唱衰房地產，事實上，民國92年更比90年的25.9萬棟強烈回溫了34.7%！因為91年的32萬棟，已經比90年谷底的25.9萬棟回溫了23%！然而民國91年大家更都是渾然未知的，繼續悲觀的，因為「一葉知秋」，不容易看到那片葉子，不相信那是綠葉，以為仍是枯葉。「春江水暖鴨先知」，鴨子知道的，其他動物與人類也通常還不知道啊！
房地產市場瞬息萬變，受到諸多因素的牽動，要精準預測景氣變動，是極困難的。2017年是台灣房市回溫年，也激勵了建商在去年2018年大膽的進場買地，大膽的推出預售屋！2018年整年下來，整體台灣房市再進一步回溫。2017年成屋買賣移轉棟數從谷底的2016年24.5萬棟回升到26.6萬棟，2017年再回升到27.8萬棟！
內政部統計2018年11月全國開工宅數為1.13萬宅，是2009年有該項統計以來同期新高！也是近五年的單月新高！建商感受餘屋壓力減輕，看到房市回溫，怕時機稍縱即逝，勇敢開工搶市。要如何成功的經營事業，也是極其困難的！需要明白趨勢，看準時機！
2017年房市已經回溫了，2017年之前2年，台灣的房市是暗淡的，2018年則持續回溫，但畢竟只是回溫，而不是火紅，讓許多投資客覺得不滿意而持續覺得悲觀。
有些專家認為，年度房屋成交量要達到30萬棟以上才算落底回溫，這個觀點是回到過去大多頭成交量的迷思。五年前，台灣房市動不動成交量就達到30萬棟以上，甚至40萬棟以上，市場火熱，成交速度快，然而那時房市火熱主要是投資客在主宰市場，快速買房，漲價又賣出，自住型買方根本搶不過投資客，因為買住家是一生大事，需要精挑細選，考慮諸多因素，因此中意的房子往往投資客就先搶走了，以後若有買到，則往往是買到已漲價的房子，捶胸頓足啊！
然而兩年多前，房地合一稅公布後重挫了投資客，這兩年房市回溫則完全是自住客在支撐的「剛性需求」。房子是買來住的，是每一個家庭一輩子的大事，不是買來炒的，這才是房地產市場的本意，是「剛性市場」，因此只要賣方讓利，則容易成交；讓利幅度不夠，賣方只能繼續套牢！
又有專家說，房子要價量齊揚，才是房市景氣。房子一定要漲得兇嗎？這個仍然陷入投資客的觀點。歐洲最富強的德國，他們的房市許多年來是不漲的，或是微幅漲的，你可以說這個國家是衰退的嗎？只要市場有回溫都是好事，都是值得鼓勵的，而不是一再的悲觀打壓！而不是一直期待要大漲價！

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