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台南房子超夯！賣方開價850萬，買方主動出價888萬
2022-02-24
台南房子超夯！賣方開價850萬，買方主動出價888萬
彭杏珠
這兩年來，台南人被「漲不停」的房價，逼到不知該如何是好了？一位從事房仲30年的店東說，太誇張，我完全看不懂這是怎麼一回事？當地建商也承認自己看走眼了，沒有先買一些土地，「以前客戶一直打電話，是要來殺價、拜託賣便宜一點，現在反轉了，窮追不捨問可以讓一間房給我嗎？」甚至有賣方開價850萬，南科工程師擔心買不到，主動出價888萬，這種「超狂」的買氣，讓台南人搖頭說，只有二個字可以形容：「瘋了」。
新冠疫情下，很多行業都苦不堪言，但房地產卻異軍突起，漲勢凌厲，漲到中央都不得頻頻出手「打炒房」。根據吉家網最新出爐的「2021年房市年報」顯示，2021年在疫情肆虐下，全台成屋交易量竟然成長6.62％，達到34.8萬棟，應證了吉家網董事長李同榮去年上半年的預測：房市交易量上看35萬棟，全年房市「北溫丶中熱丶南強」。
2021年六都成屋房價跟2020年相比，平均漲幅11.07％，台南勇奪第一（13.86％）；截至2021年第四季，與上波房市止跌點相較，六都漲幅排行，台南再次拿下冠軍，達到61.44％。
六都2021年對比2020年均價漲幅統計。吉家網提供
六都2021年對比2020年均價漲幅統計。吉家網提供
如果以行政區來看，2021年第四季相較2021年第三季，台南善化區以成長15.26％排名首位。「過去以務農為主的善化小鎮，突然變成台南房市領頭羊，都是台積電進駐所帶來的效益，」住商不動產善化南科加盟店協理楊欣崇說。
六都行政區2021第四季對比第三季漲幅排名。吉家網提供
六都行政區2021第四季對比第三季漲幅排名。吉家網提供
楊欣崇進一步分享，每天早上7點開始，很多從永康、安南、市區，四面八方要到南科上班的車潮，將進出南科的主幹道擠得水洩不通，而緊鄰台積電的善化中山路更一路塞到南科。
目前南科編制內員工雖僅8萬多人，但含協力廠、外包商等，每天進出人數達十幾萬，所以居住需求殷盛，鄰近台積電的善化早已沒有土地可以蓋房子。
以善化火車站附近的「桂田盤古」預售案為例，第一期26層的大廈，每坪開價25至28萬，完銷後，桂田隨即推出第二期，而且是慢慢賣，一個樓層賣完，等一等再開賣另外一個樓層，實價登錄已來到每坪39.9萬，交屋期長達8年。
這則消息也瞬間引起網友熱烈討論，有人留言「總統都連兩任了，還沒蓋完」「上帝創造人類只用6天」「對日抗戰八年都結束了」「101大樓僅花5年完工」……。
台南人「精挑細選、討價還價」的買房習慣被打破了
善化房價高漲、交屋期會拉這麼長，主因是土地稀缺、原物料上漲、缺工等因素所造成。
上曜建設董事長張祐銘說，早期善化只有平房、三合院、少數透天厝，根本沒有公寓大樓。由於土地繼承人複雜，很難整合，只要有一塊地要釋出，馬上被搶走。去年他派了四、五組人馬去善化搶標，每次都慢了一步。
台積電、南科效應不斷外溢到其他地區，除了靠近台積廠區的善化，周邊的安定、新市、永康、安南、市區都雨露均霑了。連山上、新營區的房價也跟著上漲了，「蛋黃、蛋白、蛋殼都一起上揚了，」永慶不動產台南南科陽光店店東張家驊說，在南科上班的人買不到附近的房子，只好一直往外圍買，安南區就吸引很多科技新貴進駐。
這兩年，安南的九分子重劃區，簡直勢不可擋，早就站上3字頭了。在九分子推出很多建案的張祐銘說，以前台南的房市都是以自住客居多，有一位客戶就是聽長輩的話「不要怕買不到房子，慢慢看而且一定要殺價，每坪可以殺個二、三萬，」結果五年來，從市區每坪10幾萬看到20幾萬，現在都已經30幾萬了。
這位客戶忍不住了，主動跟他買房子，因為市區買不起了，只好往郊區的安南、安定、新市一帶找房子，而原先準備要買40幾坪的資金，現在僅能買到郊區的20幾坪房子。
張祐銘終於體會到「台灣錢淹腳目」這句話，正活生生在台南上演著。以前客戶一直打電話，就是為了殺價，「精挑細選、討價還價」一直是台南人買房的習慣，現在逆轉了，打電話不是要砍價，而是「拜託讓一間房給我吧！」
台南房價漲幅從吊車尾到第一，當地人都看傻了
去年底，上曜建設在九分子推出新建案「湖映白」，開賣一個月就簽約200多戶，銷售率超過五成，總共調整了四次價格，從每坪32萬、35萬到40幾萬，主要是吸引南科及鄰近工業區的新貴客群。
近年來，上曜積極經營高層豪宅的品牌形象，例如即將完工的「湖美帝璟」，頂樓每坪開價上看70萬元，創下台南每坪最高單價的紀錄。
短短兩年，台南房價漲幅在六都中，從吊車尾竄升至第一，讓當地人都看傻眼了。多數人心想，都已經漲成這樣了，房價應該不會再漲了吧。沒想到，卻被熱絡的市場狠狠打了一巴掌。
土生土長台南人、從事房仲業30年的張家驊坦言，「台南房價漲成這樣，感覺已經失控了，但還是驚驚漲，我完全看不懂了」。
例如在南紡購物中心（原名南紡夢時代購物中心）旁的平實重劃區，一坪已經來到49萬。國泰建設也在這裡標到一塊地，業界預估將來每坪一定會喊到5、60萬。張家驊搖頭說，這麼貴還是有人買的下手，只能用「大誇張」三個字來形容。
他每天被客戶追著要房子，春節前接到新市的委託案，要賣850至860萬，竟然有對30幾歲在南科上班的夫妻直接喊價888萬元，張家驊好奇詢問：明明賣方開價850至860萬，你們為何要溢價買？這對夫妻回說，因為一個月前，稍微猶豫了一下，房子就被買走了，擔心買不到房，這次只好開高價搶。賣方過個手，至少賺400萬元。
房價漲成這樣，自住客到底還能不能進場？
儘管房價已經漲到讓當地人受不了，但，張家驊說，有強勁的自住剛性需求在，台南房價不至於反轉，目前，真的還看不到「下跌」的理由。
李同榮根據2021的房市年報指出，台南市2021年第四季，每坪均價19.39萬，比2020年同期均價，上漲15.76％，「台南市長期的房價基期處於低檔，於2020年第一季反彈後，一路上漲，「強勁補漲」態勢持續至今不歇。
這對投資客、換屋族、新婚族群來說，簡直是壞消息，到底現在還能不能進場？
屋比房屋總經理葉國華看法已趨於保守。他表示，目前台南房市利多題材眾多，看似風光無限，不過人口外流問題是不可忽略的隱患。根據民政局統計，台南人口連續五年下滑，最近兩年的人口淨遷入均為負數，2021年的人口淨遷出達6573人，即使科技大廠、大型商場相繼進駐，但帶動區域經濟的就業仍需要時間，反而持續飆漲的房價已讓當地人開始無力負擔，恐有將人口往外推的跡象。此時，投資客如果貿然進場，一旦沒做好功課，被套牢的可能性不小。
然而，自住客又該如何是好？「很難說現在進場好不好。只能提醒有置產需求的人，最好選擇在南科附近，或是蛋黃、蛋白區的優質產品，較能確保不受市場反轉的衝擊，」楊欣崇建議。
摘自遠見雜誌