房市難測 量先價行失靈

記者游智文／台北報導

股市走勢的重要法則是「量先價行」，這同樣也是房市的首要鐵律，檢視房地產的買賣趨勢，交易量向來是價格先行指標，交易量放大，即代表市場買氣旺盛，房價會上漲；相反之交易量若減少，代表買氣下滑，房價就下跌。這在過去是硬道理，不僅房市如此，股市也如此。

然而，近年國內房市走勢卻經常相反。比如2011年時，當年6月1日奢侈稅上路前後，房市急凍，各地交易量較前一年同期減少二成以上，2011全年買賣移轉達36萬棟，較前一年的40萬棟減少約一成。

但觀察房價，2010年Q4信義全國房價指數為206，2011年Q4已到226，房價沒跌，反而上漲約一成。

2012年買賣移轉棟數持續下滑至32萬棟，買氣又少一成，但信義房價指數持續上升到248，又漲了一成。那兩年，六都房價都是一路走升，桃園飆漲逾四成，新北漲了21%，台北房價基期高，但也漲了13%。

交易量是很多投資客進出場重要依據，當年很多人是因為看到奢侈稅上路，交易量狂跌，急忙拋售房子，但幾乎都是捶心肝收場。

一位黃姓退休族就是如此。他在2010年底，投資台北市大安區一間房子，總價約2,500萬元，奢侈稅上路前，他發現交易量急縮，趕快委託房仲上網出售，要價2,700萬，想說少賺一點，順利脫手就好。

沒想到當時房市一片肅殺，落下的刀子沒人敢接，一直到奢侈稅上路，都還賣不掉。

由於奢侈稅上路後，交易量還在下滑，市場有人預估房價跌一成，有人估二成，甚至三成。他擔心愈晚賣賠愈多，牙根一咬，決定原價轉手，順利在當年7月以2,500萬出售。雖說原價出售，但因得繳15%奢侈稅，實際上仍賠了300多萬元。

嘔人的是，那波交易量大減，房價幾乎沒跌，相隔一季，更開始緩慢上漲，本來想說先跑先贏，結果卻是先跑先輸。

交易量下滑，但房價不跌反漲，2014年初也曾出現，那時受政府頻出招打房影響，房市買氣也是急凍，但房價仍持續上揚。去年新冠肺炎疫情爆發後，國內房市兩度因疫情升溫，交易量明顯下滑，房價也都不跌反漲。

過去兩年，同樣有不少人相信「量先價行」法則，在交易量下滑的時候，低價賣出手上資產，但看到現在漲成這樣，也都嘆息搖頭。

摘自2022/02/06 經濟日報