不二價難落實 議價率衝12％

蔡惠芳

7月底防疫降級，房市也明顯回溫，不過實際成交價追不上建商開價攀升速度，使得議價率飆升到12％，顯示原本預期實價登錄2.0上路後將走向「不二價」的趨勢，現階段恐怕無法落實。

最新出爐的7月住展房市風向球，包括預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數、來客組數與成交組數等五大指標分數全部攀升，帶動燈號再度亮出黃藍燈；相對地只有議價率分數下降，合計單月分數回彈至32.6分，較6月增加2.9分，中止連續三個月下滑，對應燈號則由藍燈回升到黃藍燈。

住展雜誌研發長何世昌表示，隨著7月底全台疫情降級，預售新屋市場也明顯回溫，消費者恐慌情緒逐漸退去並恢復正常生活，也提高出門看屋意願，預期接下來買氣可望穩定出籠，市況會逐漸回溫。

由於疫情趨緩，7月供給量稍微擴大，在預售屋部份，7月推案量約4百億元。成屋供給依然偏低，線上賣壓持續降低，待售建案個數跌破1千3百個，若此現象延續下去，預料在下一波推案潮來臨前，建案缺貨的氛圍會越來越濃。

值得注意的是，7月實施實價登錄2.0版，業界原本預期「不二價」時代將來臨，議價空間將縮小；不過市況顯示剛好相反，議價空間不降反升。何世昌指出，7月新建案議價率逆勢狂飆，急升至約12％，而議價率走高關鍵並非成交價下跌，而是新案開價頻頻衝高，且開價漲幅普遍高於成交價漲幅所致。從近月新案開價持續跳漲來看，足以說明新建案不可能成為完全不二價市場。

在來客指數方面，上升至每週平均16.1組、月增幅逾八成，顯示看屋的民眾已逐漸出籠，但還未回到疫情爆發前40組／週的高水準。成交組數方面，每週平均為1.4組，月增幅也有五成五。

何世昌分析，成交組數增幅遜於來客組數，推測可能是無效客比例稍高的關係，由於近期部份買方抱持撿便宜心態，但繞了一圈後發現價格不如原本預期，未能下手，使得成交組數未能成長更多。何世昌指出，從近期房市走勢觀察，多頭格局只是因疫情暫時停頓，若疫情穩穩守住，遞延性買盤將出籠，市況可望持續上揚，也因此下周雖進入民俗鬼月，不排除出現淡季不淡的情況。

賴正鎰：三高一低撐腰 房市樂觀

鄉林不動產研究室最新調查顯示，7月疫情降級後，許多預售屋接待中心案場來客量增加三成，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰指出，房市在高通膨、高經濟成長、高資金回流及低利率等「三高一低」支撐之下，下半年延遲剛性買盤將出籠，房市後市展望樂觀。

賴正鎰指出，全球經濟復甦，台灣在半導體大廠大力投資先進製程、航空航運業擴增設備下，紛紛擴大資本支出，預估2021年民間投資年成長率可達8.9％。另外銷訂單創歷年同期新高，年增31.1％，寫下連16個月正成長；而中研院上周也上修2021年台灣實質經濟成長率至5.05％，甚至可能上看6％。展望房市，賴正鎰表示，在高通膨、高經濟成長、高資金回流及低利率等「三高一低」條件下，他對下半年走勢深具信心。

賴正鎰表示，全球通膨壓力愈來愈大，台灣營建缺工、缺料現象加劇，今年上半年營造工程物價指數平均年增率達8.82％，寫下2009年同期以來最大漲幅，今年推案或已開工的建案，有很多礙於營造成本不斷推高乾脆先封盤，等完工後再推成屋銷售；而不少客戶眼看房價難有下跌空間，擔心愈晚買愈貴，在疫期平緩之際選擇進場。

摘自2021.08.06工商時報