商用不動產交易量將出現報復性成長 大型商辦房東心情卻很複雜

葉佳華

台北市A級商辦上半年平均空置率為3.9％，是20年來新低。（圖片來源／信傳媒編輯部）

今年6月全台中古屋住宅市場買盤回神，房市買氣持續升溫，這個熱度也同樣反映在下半年的商用不動產交易市場，世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒更以「快馬加鞭」來形容，甚至預估下半年的商用不動產交易量將呈現報復性成長。

保險業、建商獵地，上半年土地交易額比去年同期增加2成

根據世邦魏理仕最新統計，今年上半年商用不動產加上土地交易金額已達1895億元新台幣，其中光是土地市場就超過1600億元，還比去年同期相比大增2成；不過，商用不動產則是僅成交275億元，年減了將近5成左右。

「我們對於商用不動產並不會太悲觀。」世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，從交易件數來看，今年上半年還比去年同期高，只是上半年缺乏了大型交易案，每筆交易金額明顯縮小，才讓商用不動產投資減弱，但不代表需求減少。顯示出，投資人抱持著謹慎樂觀態度。

相對於商用不動產，土地交易則是大爆發，其中，保險公司與建商則扮演最為關鍵的角色。從今年上半年前十大土地交易來看，其中前三名皆是由保險業者出手，分別是南山人壽斥資312.76億拿下世貿三館地上權、富邦人壽以282.87億標走大南港案以及最新出爐的全球人壽以97.8億搶下國泰營區70年地上權案。

李嘉玶則看好下半年的商用不動產市場（加計土地），預估全年投資額有望突破3千億，有機會繼去年之後再創歷史第二高紀錄。但她也提醒，目前買賣雙方對於價格認知差異仍大，恐影響成交速度；甚至也觀察到部分投資人因精華地段商辦案源少，已逐步轉向評估收益型的工業地產，例如中南部的廠房及廠辦。

A級商辦空置率降至20年新低，房東沒因疫情降租金

統計也指出，台北市7大商圈不論A級商辦、B級商辦的空置率普遍低於5％。以北市A級商辦來說，上半年平均空置率為3.9％，寫下20年來新低，平均租金微升至每坪2832元（年成長2.5％）；至於B級商辦上半年空置率則降到3.5％，平均租金也同步微升至每坪1798元（年成長1％）。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民指出，「最近跟很多商辦房東聊，他們也不曉得租金是該漲還是該下修，因為雖然供給短缺，理論上是租金要漲，但是碰到這波疫情企業啟動居家辦公，感覺辦公室又需求縮減，其實他們也難以做決策。」

陳頌民也觀察，在疫情爆發之前，從2018年第2季開始，平均每季辦公室淨去化量都有超過1萬坪的水準，雖然今年第2季A級商辦加B級商辦的淨去化量是1200多坪，但A級商辦卻是「負淨去化量」的情況，是4年來首度出現。

「現在滿多大型房東心情滿複雜的，本來在疫情之前，原先他們很積極地想要調漲租金，但現在很多客戶找他們能不能降租、或是租金優惠，我們的觀察是，大型房東比較願意針對受到疫情衝擊的產業降租而已。」因此，陳頌民也預估，下半年平均A辦租金仍將小幅成長0.5％。

下半年商用不動產市場將「快馬加鞭」

整體來說，朱幸兒認為，從全球經濟觀點來看，不管是各國經濟、投資環境皆不如疫情爆發之前，雖然台灣無法在這次疫情中全身而退，但是對於下半年的不動產市場展望仍是要大力地給予正面肯定。

她透露，原先從3月份起就有6～7個交易個案正在進行，但是受限於疫情，許多高階主管無法從國外來到台灣，導致交易延後，但隨著各國陸續解封，包括全台土地、具穩定租金收期的商場及辦公大樓以及工業用地等三大主流市場將出現「快馬加鞭」的交易盛況，甚至下半年將看見大型的投資案就落腳在台灣。

摘自109年07月02日信傳媒