都更危老 再吹百分百房貸風

銀行業者在都更危老業務上競爭激烈，十多年前曾出現「百分百房貸」再現，都更危老吹起「百百風」。業界人士透露，這種「百百風」的都更危老案件，金額少則3億～4億元，多則高達20億～30億元，最早發起的多為中小型銀行，積極透過都更危老提供100％貸款，爭取業績，現在大型公民營銀行也加入戰局。

大型行庫對百分百融資的危老案，主要以兩種方式把關，一是原地主自蓋自建的危老建案，才給予百分百融資，建商主導的最高僅貸7成，二是以該危老建案在轉為房貸後房貸成數最高7成，來估算危老所需建融金額，若地主戶總資金需求在限額內，就可獲得行庫的百百融資支持。

據悉，這種百分百融資的都更危老案，幾乎都集中在雙北市，由於相對於一般的土建融案，最多只能取得對開發金額約5成融資，其中1成還必須保留在動工時才能再動撥，都更危老融資提供的「百百」條件，可一次供應建商全部的資金需求，因此銀行特別要求，必須把這筆100％撥出的融資，全數存在銀行的信託帳戶。

金融業人士表示，這種100％融資的建案，坪數以100～200坪居多，也有發現超過300～400坪的百分百融資案。

由於有些類型較特殊，一個基地分成A、B兩區，之所以如此，主要和住戶是否全數同意有關，由於危老有必須要全體住戶都同意才能承作，因此實務面，也有將同一個基地分成兩個區塊，未能獲全體住戶同意的則以都更進行。

銀行主管指出，這種危老都更百分百融資的風險控管，除透過將全部資金撥入銀行信託專戶來把關，建設公司也必須出具完整的報告書，包括建築師的意見及聘請費用、營造工程費用、專門把都更危老流程的團隊費用，及其他專業規畫費用例如綠建築的打造等細節，都須包括在內，銀行再根據開銷，從專戶撥出費用給建商。

「融資平衡點」的拿捏，也是銀行重要的風險控管方式。舉例來說，若建商在投入危老都更時，所獲配的新建後房產總值在50億元，銀行會將一般建商對該案進行的成本最高上限，設定在35億元做為控管。

三大誘因 銀行搶貸

危老都更貸款採百分百融資的做法，在金融圈愈來愈常見。業界人士分析，銀行競推都更或危老的百百融資，主要有三大誘因，一是銀行法第72條之2，都更危老可排除在計算範圍；二是百百融資利率比起一般非百百融資的都更或危老案，高出快1個百分點，約在2.5％～3％間。

第三則是，此做法可免除傳統方式上，容易受都更或危老參與者一旦中途碰到繼承糾紛，導致撥貸受阻的情況。

大型行庫表示，不論都更或危老重建，都排除在銀行法第72條之2的計算範圍，加上金管會資本計提的風險權數計算上，較其他土建融案低很多，兩相考量下，大型行庫偏愛承作，尤其地主自地自建的危老案，不但給到百分百的融資，利率上也願意給更多優惠。

大型行庫主管指出，許多為地主自地自建的危老案，利率目前連2％都不到，僅在1.9％～2％，和現在很多的土建融新案有很大的落差。

一般的土建融案，在銀行法第72條之2的「天花板」上限限制下，開始出現「以價制量」效應，土融案的新案，一般利率都在2.5％以上，至於建融案還會再多出半碼或1碼，利率水準不少已超過2.7％。

中小型民營銀行所承作的危老都更百分百融資案，利率多超過2.5％的現象，大型行庫主管指出，應該和很多費用有關，包括營建管理、建築師、稅費，以及都更團隊負責整個流程及送件費用等，都一併由銀行協助處理，所以整套統包下來，利率不僅超過2.5％，甚至接近3％。

摘自2022.08.04工商時報