房地產業：打房恐打出違約潮

曾麗芳 、 蔡惠芳 、台中

央行總裁楊金龍射出四箭打炒房、打建商，房地產業者紛紛跳腳，痛批政府打房恐將打出違約潮！首當其衝的將是已下訂、未簽約也未核貸者，將湧出退訂潮，至於已簽約、未核貸也未交屋的客戶，恐會出現糾紛；而部分口袋不深已簽約購地、未核貸的建商，也恐面臨進退兩難，上述三大亂象，恐衍生下波違約潮。

中華民國不動產聯盟總會理事長、台中市不動產開發公會理事長林正雄重炮抨擊，央行突襲祭出「不動產信用管制措施」8日上路，而且溯及既往，完全沒有給購屋民眾及建商喘息的機會，恐將造成嚴重的房屋與土地交易糾紛，部分交易甚至會出現「斷頭」危機。

林正雄表示，每年預售屋平均交易約7萬戶，趕在年底前完工交屋戶數初估達3萬戶，其中屬於第三戶購屋者估計約4～5,000戶，由於央行針對第三戶以上限貸六成，且無寬限期，這數千戶房屋將立即受到信用管制的衝擊，後續的善後問題又兇又猛，後果難料。

至於建商購地貸款，林正雄表示，原本可貸八成，現在只剩五成五、另有一成正式動工後才能動撥，換言之，建商要多拿出二成五的自籌款，初估全台約有數千筆土地交易將受到影響；尤其交易金額較大、手頭資金不足的中小型建商，將如何完成交易，政府應予以正視。

天時地利不動產總經理張欣民表示，央行此次出手射箭射到要害，首當其衝的將是已下訂、未簽約也未核貸的預售屋第三戶以上買方，將湧出退訂潮；另外今年有些投資客、置產客進場的預售屋，其中已簽約、未核貸也未交屋的第三戶以上客戶，也會出現糾紛；至於部分口袋不深的建商，已簽約購地、未核貸者，問題更大，一差就差個一～二成額度，也陷入進退兩難違約風暴，上述三大亂象，值得重視。

遠雄建設協理程澤昕分析，過去若遇到因政策改變而引發預售屋已購客戶交屋時產生貸差問題，建商和客戶各自有因應策略。

首先，依預售屋買賣合約，通常都是由客戶自行補足貸差；第二，有些客戶會在完工交屋前自行轉手，此外除非房價持續下跌，否則客戶不會選擇斷頭違約一途；第三，有些客戶會以其他不動產擔保品，辦理增貸，以補足貸差；第四，有些自有資金雄厚的大型建商，也會提供一成或一定額度的有息或無息公司貸款給承購戶，年限二或三年，以補足貸差，作為應變。

達麗建設協理廖政雄表示，房市景氣下修的最近三、四年來，幾乎所有建商推案都轉向首購或首換產品，幾乎都是剛性需求，因此央行此次出手對於多數建商交屋，衝擊應不大。

摘自2020/12/09 工商時報