獎勵倒數 危老重建申請爆量

蔡惠芳

危老重建案之「最」

距離危老重建條例10％時程容積獎勵截止日，已不到二星期，全台申請潮呈現「史詩級」爆量湧現、直逼500案。其中富邦集團日前砸下每坪1,205萬元天價，併入台北市「富邦產險大樓」隔壁百坪鄰地，基地一舉擴大至1,023坪，將申請危老重建。市場預期，開發後市值估計達180～200億元，可望是身價最高危老案。

內政部營建署統計，截至2020年3月底止，全台危老案申請743件、已核准487件；其中台北市已核准142案，新北市129案。業者估計，至5月9日危老重建條例的10％時程容積獎勵申請截止日，累計3年全台核准件數可望突破500件，為「史詩級」爆炸量，明顯「超車」都更條例上路20幾年才857案的速度。

寸土寸金的台北市，為全台危老核准案最密集的都會，基地不到100坪的案件有38案，占26.76％，其中基地不到50坪有6案、占4.22％。

由於危老案無最小面積門檻，即使1坪也可以申請，在鄰地整合不易之際，預料在危老政策下，未來奈米級基地、或面寬狹窄的「紙片屋」，將會是天龍國的「特產」之一。

目前台北市已核准的危老案中，最小基地，為中山區遼寧街45巷的26.62坪案，未來重建後將是面寬大約4.3米的5樓建築。至於最大基地為內湖潭美工廠；另外最特殊不動產，更涵蓋老戲院日新戲院、老教會財團法人天主教耶穌孝女會。

若要觀察未來重建後身價最高的危老案，將以「富邦產險大樓」最具指標。

「富邦產險大樓」位於仁愛路、建國南路口，占地916.8坪，所有權人為富邦產險、富邦證券，民國73年完工，使用分區為住3及住3之2，容積率為225％、400％；經921災損後，2016年申請都更改建為地上35樓、地下6層的豪宅商業大樓，3樓以上豪宅約131戶；但由於都更龜速，2019年撤件、改走危老，目前屋齡36年。

最近富邦於2020年4月1日砸下12.9億元，併入鄰地仁愛路三段74號1～3樓和76號1～4樓的107.08坪土地，及237.52坪建物，每坪土地平均取得成本達1,205萬元、創區域天價，如此一來「富邦產險大樓」危老重建基地將一舉擴大為1,023.88坪。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，目前仁愛路三段「宏盛帝寶」已站穩每坪200萬元行情，依斜對面「富邦產險大樓」併入鄰地後面積有千坪基地估，每坪身價170至200萬元算是合理；若依未來可獲得容積獎勵、移入容積推估，危老重建後身價將上看180至200億元。

摘自2020/04/27 工商時報