苦熬三年等到國門開放，觀光飯店卻驚現逆向出售潮？

文／彭杏珠

2014年，有業主花1億買下一層樓、改建成青年旅館，卻在2020年迎來新冠疫情，今年7月以1億880萬元售出、10月26日熄燈，扣除仲介服務費、規費、土地增值稅，持有八年剛好打平，讓外界納悶不已，好不容易10月13日開放國門，觀光旅遊觸底反彈，為何逆向脫手？豈知，房仲業竟然恭喜「安全下莊」，為什麼？因為從今年以來至7月，已有14筆旅宿成交案件，業界擔心，隨著民眾報復性出國旅遊、兩岸關係生變，會不會讓「供過於求」的旅宿業掀起一波出售潮？

根據實價登錄顯示，台北2022年最新的億級商用不動產交易有兩筆，其中一筆是台北中山區南京東路二段「三和大樓」11樓的七樓、青年旅館「玩客棧旅館」於7月5日以1億880萬元售出，平均每坪單價為73.5萬元。

由於該地段鄰近捷運、生活機能完善，屋主持有八年，僅比當初買價的1億元，多出880萬就讓售，令外界驚訝不已。

但，實則不然，《住展雜誌》研發長何世昌點出原因所在。國內主要的商業不動產為商（廠）辦、街邊店、觀光飯店、百貨商場等類別，仲介服務費（含退佣）約在3至5％，多數交易會將費用包含在總價裡面。不過大宗商業不動產例外，由於成交金額大，％數會更低。

這個案子的880萬，要扣除3至5％的仲介服務費，僅剩580至350萬，還要繳交土地增值稅、相關規費等等。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐估算，有可能僅是剛剛好打平而已。

但，多數房仲業者看到該個案，卻異口同聲恭喜屋主「順利脫手」。何世昌坦言，主因是雙北的觀光飯店不動產供過於求，存在一定賣壓，如果有買家願意承接，賣方可「安全下莊」，運氣算不錯了。

四大因素恐導致旅宿不動產前景黯淡？

台灣好不容易熬過疫情，觀光旅遊業要觸底反彈了，為何旅宿不動產前景黯淡？

彙整何世昌與張旭嵐的意見，共有四大原因。首先是，2008年兩岸直航與開放赴台觀光旅遊，大陸來台人數從2009年增至97.2萬人次，隔年就突破百萬大關，2015年達到最高峰的418.4萬人次，市場上不斷搶建中小型旅館，到了2016年二次政黨輪替後，兩岸關係生變，陸客來台降至每年約2、300萬人次；中國大陸更於2019年8月起，暫停47個城市赴台個人遊試點，旅宿業出現「供過於求」的現象。

緊接著，2020年爆發新冠疫情，台灣從1月26日起，逐步限縮大陸人士來台，2月6日正式暫停大陸人士來台，根據觀光局統計，2020年、2021年，陸客來台急凍，分別為11.1萬人、1萬餘人，年衰退達95.9％、90.5％，國外旅客也巨幅縮減，旅遊業成為海嘯第一排受災戶，業績慘不忍賭。

「受傷最嚴峻的就是台北市與新北市的觀光飯店業，中南部、東部受惠國旅補助，反而是一房難求，」何世昌說，旅宿業早已供過於求，所以今年7月台北會出現旅館不動產售價低迷現象，一點都不意外。

其次是，商務客來台榮景恐難恢復。三年來，遠距視訊已取代實體會議，國際企業紛紛鼓勵員工可長期在家上班，非必要也不堅持出國考察。疫情過後，商務客能否回到2019年的正常水準，仍是未知數。

旅店屋主雖安全下莊，卻白白耗掉八年的時間成本

第三是，觀光飯店的不動產市場跟景氣息息相關。「從各種數據顯示，2023年各行各業的前景並不明朗，」何世昌說，當然也會影響到商業不動產的交易。

第四是，疫情期間，很多旅宿經營者選擇歇業退場，服務人員原地解散，即便10月13日開放國門，也很難找回員工，導致人力斷層、聘僱成本增加，是觀光飯店業最新的困境。

這也是為何台北市最新一樁的旅宿交易金額，竟然僅比八年前的買價多出880萬，最終以「不賺不賠」收場。

一位業者私下苦笑說，2014年，如果將這一億元投資在新興住宅區、工業區或股市、債市，都比放在觀光飯店業，有更高的獲利。「旅宿屋主雖然安全下莊，卻白白耗掉八年的時間成本，且受到疫情影響，青年旅館營收鐵定也會受到影響，最終輸贏難料。」

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，目前觀光飯店的不動產市場確實比較低迷。這個案子是在今年7月出售，儘管當時疫情相對緩解，但確診人數每日仍突破萬人，對規模較小的業者來說，確實要承擔較高風險，出現兩種現象，第一種是若租約到期，有人選擇不續約退場；第二種是，如果旅館是自有的不動產，業主會趁國門開放、觀光商機可望回升，旅館接手意願較高之際，選擇轉手出場。

飯店不動產市場賣壓，會不會延伸至中南部、東部？

不過，張旭嵐強調，仍要看商品的地段，有些小型旅店地段好，還是有買方願意承接，隔成小間的辦公室、會議室出租，等待危老都更的機會。「但目前因為買家較少，相對容易壓低價錢。」

總體而言，多數業者不看好觀光飯店的不動產市場。何世昌甚至預估，雖然雙北站在海嘯第一排，衝擊最大，但國境開放後，其餘地區也未必樂觀，民眾會傾向出國旅遊，這兩年受惠國旅補助的中南部、東部地區的旅店，可能會頓失客戶，飯店不動產賣壓潮，是否會從雙北延伸至這些地區，要進一步觀察。

台灣的房市確實進入冷靜期了。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，國立中央大學台灣經濟發展研究中心調查發佈，10月消費「購買房地產時機」的指標為102.65點，較上月102.7點下修0.05的百分點，顯見民眾對房地產購買信心仍低，若從修正幅度來看，則處於震盪整理，購買信心似乎出現緩跌訊號，值得留意。

張旭嵐表示，國門雖開放，疫情對民生的影響趨緩，但升息及股匯市的震盪也澆熄了房市的買氣，買方出價愈趨保守，但低利環境又支撐賣方的價格，導致買賣雙方難有交集，降低交易量，讓房市進入冷靜期。

至於，台北市「 青年旅館」的出售案，是不是開出觀光飯店市場賣壓的第一槍？

根據台灣房屋集團趨勢中心的彙整指出，從今年元月至7月，全國共有14個旅宿的成交案件，主要集中在台北（四個）、宜蘭（四個）、桃園（二個），新北、新竹、台中、嘉義各一個。

嗅覺敏銳的仲介業似乎已看到「賣壓」跡象。尤其，隨著民眾被關三年後的「報復性」出國旅遊、兩岸關係不斷升溫，會不會讓原本「供過於求」的旅宿業掀起一波出售潮？值得外界關注。

摘自2022/10/31 遠見雜誌