六隻灰犀牛 逼空房地產市場

2022/06/17 工商時報 蔡惠芳

美國聯準會（Fed）一口氣升息3碼，央行16日啟動防禦性升息半碼，同時搭配調升存款準備率擴大緊縮資金，引來房地產業高度重視。瑞普萊坊公司分析指出，房市面臨了升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅，六隻犀牛同步報到，恐將逼空土地市場，住宅市場也將降溫，步向七年一循環的趨勢。

不過，反觀商用不動產，因抗通膨效果佳，價位相對有撐。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，從央行第二季理監事會議後宣布的措施來看，投資民眾不可忽略升息產生的影響，宜謹慎調整進出場時機及策略。

黃舒衛表示，3月央行升息1碼，利率相比於去年同期、史上超低1.349％，增幅已近兩成，逼高資金成本；再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅，上述六隻黑天鵝、灰犀牛環繞房市，使得原本最具防疫概念的土地市場，開始重摔。

瑞普萊坊統計，2022年截至6月15日為止，全台土地市場交易額來到五年新低，至716.6億元，年減四成；尤其升息後的成交量220.4億元，只剩去年同期642.4億的1/3，為2017年以來新低。預期連續升息後，土地市場會更冷，惟有收租抗通膨的商用不動產交易，僅微幅下降。

黃舒衛分析說，商用不動產兼具抗通膨及自用題材，比起土地相對有撐，瑞普萊坊統計今年至6月15日止，全台成交金額588.1億元，年減6％。預期升息後，較受影響的是受保險業「金八條」租金收益率限制，買樓門檻從2.345％將調升到2.470％，在股債雙跌之際，避險資金將持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

黃舒衛也示警，連續升息若軟著陸，房市景氣恐將衰退，增加自住、自用負擔，影響生活品質、排擠消費購買力；但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，但金融機構也難置身事外。今年升息、疫情，不但已毀了329檔、520檔，6月再次升息，預期將出現五窮六絕，直接挑戰928檔期，而往年七年一輪景氣循環的魔咒，恐怕成真。

摘自2022/06/17 工商時報