都更危老土建融利率 悄喊漲

朱漢崙

都更危老的土建融利率，行庫指出，現在已悄悄上升半碼（0.125個百分點），1.8％以下的都更危老建案已絕跡市場。行庫說明，儘管央行並未要求都更危老的利率要比照一般的土建融「足額」反應升息0.25個百分點的漲息幅度，但銀行已自動拉高對都更危老的利率要求。

目前已至少升半碼，主要也是考慮接下來央行將不斷升息，同時都更危老在「時間」上的變數較大，這也使都更危老的承作利率從原本1.6％起跳，現在新案低於1.8％的都幾乎已看不到。

至於土建融龍頭土銀，也因金管會政策卡住，配合都更危老的政策放款已出現困難。業界人士透露，金管會設限土銀所有不動產放款占比不得超過總放款比重的23％，但未將都更危老放款剔除在計算範圍，因此現在不僅一般土建融案，連都更危老這種政府高度重視的政策放款，土銀恐怕都無法接新案。

相對一般銀行受銀行法第72條之2來限制不動產放款上限，金管會則對未受銀行法第72條之2限制的土地銀行，另訂上述條款來控制其上限。

金融圈人士指出，相對於金管會將一般銀行業者所受到的銀行法第72條之2的限制，把都更危老的承作剔除在計算範圍外，土銀的23％不動產放款上限比重，金管會卻並未把都更危老剔除在計算範圍，因此使得土銀現在不僅因為不動產風險權數拉高影響一般土建融案被迫暫停新作，連政府高度重視的都更危老政策放款，土銀也被上限管制的另一道「緊箍咒」卡住。

金融圈人士也認為，在造價成本的衝擊之下，到底能夠在完工後的市價反映多少出去，已攸關不同地區的都更危老執行的興衰榮枯。

業界人士則認為，台北市像是大安區、松山區這些地區，由於價格在台北市不動產中是最被看好的兩個地區，因此這兩大地區的都更案應仍讓建商有一定意願參與執行，但至於在北市較「老」的市區，在都更完成之後售價反映的不確定性就較高了，建商也較容易打「退堂鼓」。

金融圈人士進而指出，連同住戶間組成的「自主更新會」，原先在都更危老計畫中規劃的坪數更換，例如原本坪數30坪，在都更危老完成之後仍能換到30坪的房屋這類原先規劃，也將受造價飆漲而打亂。

成本太高 中小型建商急換手                       

金融圈人士透露，近來因為造價成本太高，使得都更危老建案已在建商之間掀起「換手潮」。

業界人士指出，換手潮主要是在中小型建商與大型建商之間，近二年多來由於疫情導致缺工，以及鋼筋水泥等建材上漲的問題，使得建案裡的「造價成本」大幅攀升，以台北市及新北市的平均行情來看，三、四年前原本一坪造價成本大約10萬元，但近來造價成本已傳出已超過每坪25萬元的數字，中小型建商根本無力負荷。

金融業者分析，這波建商對都更危老建案轉手的原因並非銀行縮減其土建融成數，而是造價成本太高讓中小型建商不得不縮手。

行庫主管表示，由於都更危老是政府重要的政策，因此不論是央行多次加碼房市信用管制力道，或是金管會大舉拉高不動產放款風險權數，都更危老都得以「豁免」，但即使如此，不斷攀高的造價成本也讓中小型建商傷腦筋自身的財務狀況無力負擔，同時擔心「未來造價成本能在建案反映多少」。

中小型建商接觸的大型建商集團當然也會評估相關問題，但業者指出，大型建商至少因本身財力較雄厚、口袋較深，較有能力去平衡造價飆漲所帶來的壓力。知情的金融圈人士指出，上述中小型建商想脫手的都更危老建案，地坪規模從數百坪，甚至上千坪的都更案都有。

金融圈人士分析，現在最大的問題在於都更危老建案的時間變數太大，從申請到核准執照下來再到動工執行，可能要六、七年，也就是當被核准動工時，原先所評估的造價已完全「與現實脫節」，尤其近三年各類營造工程造價飆漲，對投入都更危老執行的建商衝擊更大。

金融圈人士進而指出，倘若中小型建商願意整個退出，連同「都更實施者」都由大型建商出任，此時大型建商較願意承接；但若中小型建商不願意全放，只願意找大型建商出來當「新股東」出資者，這時較難談成。

摘自2022.04.06工商時報