營業人賣成屋、預售屋 課稅有別

林昱均           

近期房市交易熱絡，內政部指出，2020年第四季法人短期買賣房屋比例高達54.51％，顯見國內企業踴躍購屋。但財政部國稅局提醒，營業人轉賣成屋、預售屋或紅單（預售屋優先承購權），營業稅課稅方式大不同。

若為營業人出售預售屋或紅單，必須依照全數銷售金額開立發票並課徵營業稅；但如果是轉賣成屋，可依照營業稅法第8條規定，免計土地營業稅，換言之，賣成屋的營業稅負比出售預售屋更輕。

官員指出，買賣房地時，我國會針對土地購入與出售的公告現值差額課徵土增稅，考量到土增稅與營業稅性質相近，因此營業稅法第8條設定營業人出售土地或是成屋，免課土地營業稅。

不過官員表示，若營業人是在未取得房地所有權登記前就轉售，例如轉賣預售屋，則交易標的是「房地移轉權利」而非銷售不動產，雖免課土增稅，但此時營業人要繳納土地營業稅，必須依出售價格全額開立應稅統一發票給買受人。

官員也提醒，所謂營業人不僅涵蓋法人，個人也有可能被列為營業人。依照財政部2018年函釋，若個人買賣房屋有固定營業場所、具備營業牌號、雇用員工處理房屋銷售，或是被國稅局認定經常性買賣，這類個人都會被稅局列為營業人、課徵營業稅。

舉例來說，A先生每年買賣房屋20多案，甚至雇用員工處理流程，A因此被列為營業人，若A今年要將尚未繳清總價款且未登記產權的新北市九戶預售屋出售給B公司，若設定未稅價9千萬元，依照5％營業稅試算，含稅價9,450萬元，因此A必須開立9,450萬元銷售額發票給B並依規定報繳營業稅額450萬元。

不過若A轉賣成屋給B，假設房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例為2/3，等於成屋價格2/3為房屋價值、1/3土地價值，則土地部分免課營業稅，房屋部分仍要課營業稅額。

   摘自2021.05.25工商時報