◎ 108年整體市場趨勢、分析

☆ 2019年商用不動產趨勢展望

2018年商用不動產市場交易活絡，建商積極買地，土地標售創新高，銀行及壽險進場買樓，台商持續回流推升工業土地、廠房、辦公室租、售行情上揚，北市商辦的空置率也降到5.3％，來到10年的新低。2018年北、中、南的商用不動產交易遍地開花，是近幾年來難得的景象，預估2019年仍將維持交易熱度，各路人馬積極搶地補貨。

1. 工業土地、廠房熱絡，桃園以南均受惠

(1) 台商在中國面臨人事、土地成本上漲、查稅、環保、肥咖條款、中美貿易戰等各種風險，不確定因素，促使台商將資金從中國移至海外市場，台灣是台商最熟悉的市場，資金回流投資首選。

(2) 北部工業土地飆漲，新北五股工業區每坪已突破百萬，土城、林口成交行情也來到每坪40~50萬元，北部工業土地價格高漲，買方迫使往桃園、新竹、台中、台南、高雄尋找較便宜的工業土地。

(3) 2018年上市（櫃）、知名代表性公司，全台卡位買工業土地、廠房，成交6億元以上的代表性買家有：花仙子（7.2億）、可寧衛（7.22億）、國巨（7.9億）、大立光（8.04億）、啟基（9.8億）、晶碩（13.8億）、台郡（16.7億）、中鼎（19.84億）、台達電（20.4億）、創見（23.7億）、廣達（42.8億）。

(4) 大型建商轉向購地興建商辦、廠辦產品，代表性建商如華固、長虹、興富發、遠雄等公司。

2. 辦公室租、售需求活絡

(1) 北市商辦市場持續升溫，商辦空置率第3季降至5.3％，租金及售價卻呈現上揚的走勢，前3季北市租賃市場，去化面已達4.1萬坪。

(2)  A級辦公室成為市場主力產品，大型知名企業搬遷潮，帶動A辦租金行情上漲，A辦指標大樓，包括101、南山廣場、國泰置地，每坪租金已突破4,000元。

(3) 銀行業買進企業大樓，代表個案有元大銀行以82億元搶標北市空軍活動中心；玉山銀行以60.88億元買下冠德建設位於建國北路、民權東路的兩棟地上權總部大樓；南山人壽以7.61億元買下萬國商業大樓的5樓。

(4) 五大壽險公司(國壽、南山、富邦、新光、中壽)可用於投資不動產的總額約有4兆，投資以商用不動產為主。

(5) 商辦產品客戶成交比例，自用型客戶佔70％、投資型客戶佔30％，2019年台商、壽險、外資、海外資金將進場投資商辦產品。

3. 建商積極標地、買 地

(1) 2018年建商積極搶進標售土地，如新店央北重劃區全數標脫；台中光華高工校地標售，林家宏以19.6億元得標；台南平實營區重劃區抵費地標售，國泰建設以每坪65.5萬元得標；興富發以40億元標下台中高鐵站特定區土地。

(2) 建商大手筆買地，光是興富發、華固今年前三季就投入200億元買地，其他建商也積極獵地，如達麗、皇普、遠雄、寶佳、長虹、大陸、國泰等。

(3) 大型建商多角化經營商用不動產產品，如商場、飯店、收益型辦公大樓，代表性建商有冠德、興富發、潤泰新、遠雄、華固、皇翔、基泰、勤美、日勝生等。

4. 危老條例發酵，成功案例增加

(1) 內政部政策面積極推動危老條例，政策正在快速發酵，2018年雙北市通過危老重建的案例，北市（6件），新北市（27件）。

(2) 北市6件危老重建個案，最小基地僅78坪，最大基地為388坪，獎勵容積最少有16％，最多有40％上限的獎勵容積。

(3) 危老條例要百分之百住戶同意重建，同意後作業速度快，給予的獎勵容積多數可爭取到20％以上，基地面積大，甚至可拿到40％的獎勵，預估未來通過個案，將會倍數成長。

5. REITs 條例鬆綁，後市看好

(1) 今年已有二檔REITs上市，圓滿1號（31.5億元）及樂富1號（105.8億元），主要的投資標的包括新北板信大樓、台南Focus百貨、台茂購物中心（一半產權）、松麟大樓、內湖NASA及大都市國際中心大樓部份樓層。

(2) 金管會將修改放寬REITs相關條例，例如可投資海外所有權及地上權，可先投資後再報備，REITs可向銀行貸款35％，可增加至50％的貸款額度。

(3) REITs主要投資的標的種類，包括商辦大樓、百貨商場、飯店、醫院、物流倉儲、長照中心、學生宿舍、大型量販店、企業大樓（售後回租）等，以上產品都將是REITs可納入投資的選擇標的。

6. 店面租金持續下修，連鎖店展店變積極

(1) 雙北店面租金整體，除西門町、南西、萬芳、石牌等商圈外，整體租金下跌15~30％，店面空置率持續攀高。

(2) 租金下跌達20％以上的北市知名商圈，有東區、師大、士林、通化街、內湖、東湖、天母、五分埔、光華商場、晴光市場等店面商圈。

(3) 2019年連鎖店展店相對積極，預估開店量可增加2成，因租金下修，營運成本減少，相對可帶來營運機會。

(4) 預計承租方和出租方，租金認知的差距可拉近至10~15％。

(5) 2019年較積極展店的連鎖業，有藥妝、超商、超市、餐飲、電信、冰品、咖啡、足體養生、寵物精品、運動用品等行業。

資料來源：欣元商仲  研展部