◆ 109年商用不動產趨勢展望

108年受惠中美貿易戰轉單效應，帶動台商資金回流，建商持續積極買地。各大商仲業者調查商用不動產及土地交易規模雙雙爆量，交易買氣活絡超出市場預期，主要買家包括上市（櫃）公司、建商、壽險、台商。預計109年仍將維持交易熱度，價格將持續攀高。

1. 工業地產熱絡，倉儲物流搶手

1. 廠辦三雄（華固、長虹、遠雄）持續購地，加碼布局廠辦產品，購地區域以新北、桃園、台中、台南為主。
2. 108年倉儲物流共有7筆交易，包括全聯、全家、大成長城、富邦科技、永旺國際物流，以上購買均為自用。另南山人壽及全球人壽也分別出手買進帶租約的倉儲物流廠，收取約3％的穩定投報。
3. 新北市及桃園工業土地、廠辦交易熱門區域：新北市（汐止、中和、新店）；桃園（觀音、龜山、中壢）。
4. 108年工業地及廠房成交代表個案，買家有聯詠（36.9億）、台達電（25.7億）、華碩（14.2億）、同欣電子（14.1億）、全家（14.05億）、全聯（10.8億）、大成長城（9.17億）、南山人壽（7.4億）、國成麵粉（6.7億）、力智電子（4.3億）、聯發科（3.4億）。

2. 辦公室空置率降至3％，租、售行情看漲

1. 108年辦公室空置率降至3％，109年可望降至1～2％。
2. 建商購地，將擴大商用不動產開發比例，較積極的建商，包括華固、長虹、遠雄、興富發、元大、冠德、宏普、國建、豐邑。
3. 信義區的頂級商辦三大指標，101大樓、國泰置地廣場、南山廣場。每坪租金已站上4,000元，帶動商辦商圈租金及價格上漲的比價效應。
4. 知名外商科技搶租頂級商辦，如蘋果、亞馬遜、臉書、微軟、戴爾、谷歌、大牛、雲豹、淘寶網、輝瑞藥廠。
5. 商辦產品客戶成交比例，自用型估7成，投資型估3成，主要買家客源如台商、港資、壽險、金融、上市（櫃）公司、傳統產業。

3. 建商積極買地，全台遍地開花

1. 108年至12月中旬，全台購地金額已達2仟億元，建商即占了八成，購地面積以台中市最多，占比約24％，其次為桃園23％，台南21％。
2. 108年購地最積極的建商，如興富發、寶佳、茂德、元利、華固、長虹、遠雄、江陵、新美齊、國建、達麗、豐邑、聯聚、富宇。
3. 108年四大地上權標售案均順利脫標，林敏雄以112.58億元標下信義區D3；元大銀行以82億元標下空軍活動中心；南山人壽以159.8億元標下信義行政中心；元大人壽以41億元標下松江南京站地上權案。
4. 至108年12 月中旬，危老申請案已核定件數：台北市核定107件；新北市核定103件；台中市核定67件，雙北市及台中市占全台比例的7成6。
5. 預計109年建商將持續加碼買地，除住宅區土地外，也會買進商業區及工業區土地。另壽險業也將購置自用型土地，並加碼買進可興建商辦產品收益型的土地。

4. 未來二年飯店交易，成交熱絡積極換手

1. 觀光飯店產業需待109年1月11日選擇結果，5月20日總統就職演說後，兩岸才會進行定調新的觀光旅遊政策。
2. 韓國瑜及蔡英文針對未來台灣觀光政策，將於未來10年來台觀光人數上看二千萬人次，分別於2028年及2030年達成目標。
3. 近幾年國際品牌飯店看好台灣觀光市場，紛紛進軍台灣投資飯店，多以四星及五星級為主，其中又以日本品牌最為積極。
4. 未來二年，飯店交易經營不善不堪虧損的飯店業者，將淘汰出局，尤其以經營陸客為主的飯店。
5. 熱門交易飯店條件如下：區域（台北市為主，其次台中、台南）；房間數（80～200間）；四、五星級飯店；附飯店執照；屋齡30年以上老舊飯店。

5. 店面租金持續下修，店面價格下跌15％~20％

1. 近兩年整體店面租金，除西門町、信義商圈、南西、民生西、民權西、石牌等精華商圈外，多數店面商圈租金平均下跌15％~30％，店面空置率持續攀升。
2. 店面市場買賣交易較高峰期減少8成，只剩下2成交易量，店面投資客全面縮手，銀行針對店面貸款額度緊縮，只可貸5~6成。
3. 未來店面商圈趨勢發展，商圈範圍將集中縮小化，陰陽面更加明顯。
4. 店面商圈空置率在5％以內的商圈，是連鎖店展店的首選商圈，依然看好，仍然是市場搶手貨。
5. 109年看好積極展店的連鎖行業有超商、超市、藥妝、冰品、餐飲、寵物精品、旅行社等行業。