欣元商仲研展部發表 ~~ 2018年商用不動產趨勢展望

2017年不動產交易，建商及賣方讓利降價，全台建物移轉量將較去年增加一成，約落在27萬棟附近，北部賣方降價幅度較大，蛋黃區約在10~15％，蛋白區10~20％，中、南部平均降幅約在10％左右，客源以自用、自住型為主，投資客退場觀望。欣元商仲總經理焦文華表示，今年商用不動產以工業廠房及土地表現較佳，成交量較去年成長約3至5成，辦公室、店面、飯店則表現平平，不如預期，保值收益型的產品已有壽險及金融業進場承接。展望2018年商用不動產5大趨勢：

1. 2018年熱門商用主流產品

(1) 自用工業廠房：工業區土地交易持續熱絡，供給有限，需求無限，台商回流購置廠辦，全台違章工廠高達7萬家欲合法化。

(2) 中小型土地：北市（80~200坪）、新北、台中、台南、高雄（150~300坪），建商為主要買家，推案以首購、中、低總價為主。

(3) 自用辦公室：80~150坪為主力坪數，以中、小企業為主要客源。

(4) 收益、保值型產品：租金投報率北市（2.5~3％）、新北、台中（3~3.5％）、台南、高雄（3.5~4.5％），產品別以辦公室、廠房、物流為投資首選。

2. 店面空置率攀高，租金、房價看跌1~2成

(1) 零售店面市場，受台灣內需消費低迷，網路購物交易已佔實體店面營收達2成以上，商圈轉移及軍公教年金改革預期收入減少等因素影響，各區域店面空置率明顯攀升。

(2) 連鎖店保守展店，承租方與出租方租金認知差距拉大至15~20％。

(3) 近2年店面成交量只有高峰期的1~2成，高達8成店面投資買家全面縮手退場。

(4) 2018年店面租金及房價後市看跌，將面臨補跌壓力，少則1成多則2成。

3. 私募基金、外資、壽險將進場掃貨

(1)  2017年國內壽險，國泰、富邦人壽及中華郵局分別買進收益型產品；具外資背景買家則買下大直戀館55.8億元。

(2) 最近半年已有日本、韓國、新加坡私募基金，來台考察商用不動產，鎖定整棟商辦及整棟飯店150~300房為主要買進標的。

(3) 國內壽險偏好投資產品以整棟商辦、物流中心及知名企業售後回租為主。

4. 危老條例立法通過，將加速老屋重建

(1) 內政部估計2017年台灣30年以上屋齡的老屋已有384萬戶，加速老屋重建課題已刻不容緩。

(2) 都市更新基地面積原則需大於一千平方米，危老條例並無最小重建面積限制，但需100％住戶同意重建，獎勵容積最高可達40％，另享有地價、房屋稅的賦稅優惠。

(3) 老舊房屋透過危老條例進行重建，比傳統都市更新至少快5年，未來針對單一產權或產權單純的公寓（約80~200坪）及透天厝整合小面積土地改建相對容易。

(4) 內政部次長花敬群表示，危老條例通過後，2018年起將以『每年500案、1萬戶』更新的量能為目標，在政策面主導下，老屋重建可望加速啟動，預計將掀起一波改建潮。

5. REITs重新啟動，「圓滿一號」是觀察指標

(1) 已10年未有發行不動產信託基金（REITs），金管會在今年11月份已核准王道銀行申請發行「圓滿一號」，規模約31.5億元，預計年底到明年初掛牌，將成為第6檔REITs基金。

(2) 「圓滿一號」基金主要二棟投資標的，是新北市板橋板信銀行大樓及台南FOCUS廣場，預估租金投報率約在2.8~3％之間。

(3) 本次「圓滿一號」非壽險業發行，規模僅30餘億元，標的地點在新北市及台南市，由信義全球資產擔任管理機構。

(4) REITs早期主要投資標的，以收益型產品為主，如商辦大樓、飯店、百貨公司，未來如商場、量販店、醫院、物流中心等商用產品，也將是REITs納入投資的選項標的。