◆  110年整體市場趨勢、分析

◎ 110年商用不動產趨勢展望

109年新冠肺炎疫情席捲全球，國門關閉觀光人流停止，對台灣經濟活動產生嚴重衝擊，影響觀光旅遊業、內需產業，相關行業商家營業額驟減損失慘重！所幸全球央行印鈔救市，營造資金寬鬆低利率政策。台灣防疫有成，出口大幅成長，台商回流，自下半年起民間消費回溫，低利率環境資金充裕，造就了不動產交易熱絡，自用、投資、保值型買方進場，今年商用不動產價格上漲，桃園以南低基期的區域如新竹、台中、台南、高雄，普遍漲了1～2成，整體交易量將突破4,000億元，創下18年來的新高。

1. 110年不動產價格，維持在高檔將溫和上漲

(1) 109年建商買地金額已達1,500億元，前五名建商排名：(a)興富發＋潤隆（200億元） (b)遠雄（102億元） (c)亞昕（93億元） (d)新潤（61億元） (e)宏普（57億元）。

(2) 危老申請核准件數，全台核准已突破1,051件（至10月底）。

(3) 雙北市都更總量體，將挑戰2,000億元（至11月底已達1,834億元）。

(4) 缺工、缺料嚴重，建商交屋時程將延後半年至1年，影響營建成本15％～20％。

(5) 央行打房針對住宅採取信用管制，影響預售屋紅單，投資客、建商為主。

(6) 110年全球GDP預期成長6.4％，台灣的GDP成長大多預估在3.7～4.5％。

(7) 低利率持續，資金寬鬆充裕，資金及產業持續回流台灣，房地產價格易漲難跌，預期110年不動產價格維持在高檔，將溫和上漲。

2. 商辦、廠辦、工業土地仍然看好

(1) 台積電砸百億買地，外資Google以36億元買下雲林科技園區土地。

(2) 北市商辦統一國際大樓16樓，以12.41億元成交，每坪179萬元創新高價。

(3) 北市商辦未來三年將爆量，敦南、敦北商圈將有9萬坪辦公大樓陸續興建完工，南港將有21萬坪辦公大樓陸續完工，供給量將出現爆量。

(4) 壽險業109年1～9月投資土地及商用不動產（含地上權）已超過1,000億元。

(5) 遠雄、華固、長虹看好商辦及廠辦市場，持續加碼買地。

(6) 近二年外資看好台灣擴大投資，增加營業面積規模，代表性外資公司有蘋果、微軟、亞馬遜、谷歌、臉書、戴爾、IBM、思科、Line、松下電器、蝦皮、輝瑞藥廠、渣打銀行、奇摩。

3. 疫情趨緩，內需持續成長，店面租金將止跌回穩

(1) 109年上半年因肺炎疫情衝擊觀光、內需產業，造成相關行業業績大幅下滑3～8成，影響的行業如航空、旅行社、飯店、運輸、百貨、KTV、電影院、健身房、伴手禮、運動用品、花店、餐飲等行業。

(2) 北市觀光商圈西門町、士林、永康街三大店面商圈，因觀光客不來，人潮驟減，空置店面大幅增加，租金下跌2～4成，其他商圈如東區、公館、師大、通化街、五分埔、內湖、東湖等商圈，租金也下跌了1～2成。

(3) 疫苗開發喜訊不斷，預料疫情將趨緩，全球經濟可望逐步復甦，各國如開放觀光旅遊，消費市場將報復性反彈，帶動經濟回升，店面租金將止跌回穩。

(4). 110年看好積極展店的連鎖行業有超商、超市、藥局、藥妝、電信、五金百貨、寵物用品、餐飲、直銷門市等行業。

(5) .110年店面買賣交易，看好收益型的中、大型店面（收益率在2～3.5％），另透天店面，因危老、都更獎勵效應，也將持續看好，將是市場主流產品。

(6) .新零售時代來臨，新產業興起，如加工食品、餐點宅配、外送平台、虛擬餐廳、共享廚房、無人商店等新興行業將異軍突起。

4. 疫情衝擊，飯店業慘澹經營，期待解封開放觀光

(1) 疫情衝擊，雙北市飯店是重災區，109年上半年住房率普遍掉到剩下1～2成，房價腰斬，房東共體時艱，租金多數都調降2～3成，少數佛心房東降租達5成。

(2) 防疫旅館業績一枝獨秀，住房率平均可達8成以上，北市防疫旅館規模已超過百家，代表性飯店，如瀚寓酒店、寒舍艾麗、六福客棧、美麗信、華國、三德等。

(3). 109年北市裁撤停業的飯店有洛碁飯店（松江館、西門館）、日暉商旅、樂客商旅、首都飯店（大直館、南京館、建北館）、紅米旅館、綠峯飯店。

(4) 國旅爆發109年上看2.1億旅次，熱門觀光景點如宜、花、東、離島、中、南部，飯店住房率平均可達7～9成，假日時一房難求。

(5). 110年下半年疫情如能解封，開放外國觀光客入境，加上國旅觀光不斷增溫，對於飯店業者的住房率及房價，都將明顯回升。

5. 新一波移民人潮，將帶來人口紅利

(1) 大陸台商持續回流台灣。

(2) 香港反送中抗爭效應，港人將移民台灣置產。

(3) 中美貿易戰後續影響，中國及香港部分外資將轉戰布局台灣。

(4) 台灣防疫成功，海外華人移回台灣定居。

(5) 台灣缺工嚴重，預料政府將開放更多外籍勞工、外勞及看護工。

(6) 重大工程建設，將帶動外籍工程師、技術人員進駐台灣。

6. 收益型商用不動產，各路人馬搶進

(1) 全球資金寬鬆，利率在歷史低檔，未來3年將持續維持低利率。

(2) 國內閒置資金充沛，如台商回流資金、壽險資金、海外熱錢、股市獲利資金等。

(3) 收益型商用不動產如廠辦、辦公室、店面、飯店、百貨商場、量販店等。

(4) 收益率台北市（2～3％）其他各區約（2.5～4％）。

(5) 收益型產品多數是中、長期保值型投資，租期以5～15年較長期的租約為主。