112年整體市場趨勢、分析

◎ 112年商用不動產趨勢展望

111年疫情持續第三年，已邁入與病毒共存的後新冠時代，烏俄戰爭、通膨、升息，政府打房信用管制及新台海危機等利空因素，自下半年起商用不動產交易大幅萎縮，整體成交量減少3~5成，投資型客戶保守觀望，自用型的需求仍有穩定的買盤。

展望112年（兔年）的房地產趨勢，將是『量縮價微跌』的走勢，疫情趨緩，開放國門，對觀光相關產業有直接助益，內需巿場最壞的時局已過去，消費市場及景氣將明顯回溫。

今年商用不動產的交易，受限政策面信用管制、平均地權條例修正、利率、貸款額度等不利因素，交易量將持續下滑。產品別較看好飯店、精華區土地及農地。買方將以自用型、收益型為主要買盤。

1. 112年房地產景氣、政策、趨勢

(1) 112年台灣的GDP成長率，多數機構預估在2～3％。

(2) 因利率持續調高，壽險業投資不動產的收益率由2.595％，上調至2.72％。

(3) 平均地權條例修正案，如修法通過，將影響預售屋、新成屋、換約、轉售及私法人購買的限制。

(4) 銀行針對建地貸款，僅能貸款4成，建商將自備6成現金。

(5) 中、小型銀行土融利率拉高到3％，建融則上調至3.5％。

(6) 農地貸款：貸款額度6~7成，利率約3~3.5％ 之間。

(7) 112年政府信用管制打房措施，將持續進行不會鬆綁。

(8) 原物料、工資上漲趨勢不變，營建成本維持在高檔。

2. 收益、保值型產品持續看好

(1) 收益率：雙北（2.8~3.5％）、台中（3.3~4％）、台南（3.5~4.5％）。

(2) 產  品：飯店、倉儲物流、廠辦、百貨商場、企業總部。

(3) 收益、保值型買家：上巿（櫃）公司、壽險、REITS、私募基金。

(4).穩定性高、知名或上巿（櫃）的租客，是買方評估進場的考量關鍵。

(5) .10~15年的長約租客受青睞。

(6) .個 案：桃園龍潭，台壽保63億∕錦鋐回租3.5％。

台南，台新9.7億買樓∕售後回租3.6~4％。

3. 疫情趨緩，國門開放，觀光零售業受惠

(1) 疫情趨緩，禁令鬆綁，多數零售業營收已回升8~9成。

(2) 觀光局開放國門，112年預估入境觀光人次可達5~6佰萬人，內需巿場成長可期。

(3). 112年店面租金將止跌回穩，空置率將逐漸降低減少。

(4)  觀光客商圈人潮可回流6-7成，連鎖店承租店面意願將提高。

(5). 受惠商圈：西門町、東區、南西、永康、逢甲、一中。

4. 飯店業景氣回溫，營收成長可期

(1) 國門開放，觀光客人潮回流（陸客除外）。

(2) 飯店營收，住房率及房價，可望逐季成長。

(3) 飯店尾牙及春酒宴會，訂席滿檔。

(4) 雙北巿飯店、危老重建近20棟。

(5) 112年整棟飯店欲承租及購買的買家，仍然看好。

 

                                                                                                                                                                               欣  元  商  仲

                                                                                                                                                                              總經理 焦文華