容積獎勵勝都更 86萬戶老公寓重建潮來了

梁任瑋

為了加速活化老屋與空間利用，政策助攻的「危老重建」，儼然成為近期房地產市場一幅遍地開花的新圖像。誰能受惠？誰又吃得到這塊大餅？

「我們可不可以一坪換一坪？」、「屋主需要支付興建費用嗎？」周末假日，台北市中正區一處里民活動中心正舉辦「危老重建」說明會，八、九位年過七旬的長者坐在台下，專注地聽著危老重建推動師介紹原本居住四十年的老公寓，申請危老重建後新房子的樣貌，住戶們開門見山就問可以分回的住宅面積、營造費用等專業問題。

 這樣的危老說明會場景，最近半年，在台北市老舊公寓社區密集的中山區、中正區、大安區經常出現，「其中不乏整合都更卡關的老案子捲土重來。」近來平均每個月至少召開三、四場說明會的欣元商仲總經理焦文華坦言，這些住戶歷經過去十餘年建商參與都更整合過程，都很清楚自家可分回的條件，「他們談起數字，一個比一個還專業。」但，過去卡在不同意戶的問題，進度就這麼延宕下去，「《危老條例》像是在黑暗中露出老屋重建的一道曙光。」他觀察到。

 危老重建有多熱？

 原本從事大型商業不動產仲介的欣元商仲，今年三月也跨足危老市場，向台北市政府申請成立中正欣元危老重建工作站，該站旗下已有十位推動師，從今年四月至今，已舉辦近十六場危老重建說明會。

 《特徵一》

危老工作站取代建商角色

 在政策積極鼓勵下，目前台北市已輔導民間成立九十四個危老重建工作站。危老重建儼然成為都市更新之外，一幅遍地開花的新圖像。

 此外，去年八月至今年六月二十三日，台北市政府建管處核准的危老案已高達四十三件，數量高居全國之冠，其中有二十四件、逾半數案件集中在今年五、六月通過，顯見老舊社區參與的熱度之高。

台北市建管處副總工程司洪德豪說，目前台北市危老重建計畫申請件數已達九十二件，核准案已四十三件，由於《危老條例》給予的「時程獎勵一○％」期限到明年五月九日截止，今年以來申請案件的確也較過去兩年暴增，北市府也正加速審查，預計下半年核准案還會較上半年再成長。

 「危老工作站已慢慢取代傳統建設公司的角色。」焦文華說，過去幾年，雙北市可整合的老舊社區都更案已面臨到一定瓶頸，原因仍在於住戶之間無法取得共識，形成進退兩難的局面；但透過危老重建，等於替都更案開了另一扇門。

 《特徵二》

不限最小面積  替小基地解套

 目前危老工作站收費行情，是依照完工後總銷金額收取五至八％的全案管理費用，比建商整合都更或危老至少要二○％利潤才能成案還低，住戶可分回的面積也較多。

 此外，根據中正欣元危老重建工作站目前接觸到的個案，有超過五○％的基地面積落在三十至一百坪，最主要是危老沒有最小申請面積限制，讓不少地主乾脆先整合有意願的住戶進行重建，形成危老申請案面積普遍偏小的原因。

 例如，台北市遼寧街就出現一宗土地面積只有二十六．六二坪的超迷你危老申請案，據悉，申請人是單一地主，由於屋齡老舊、周邊土地整合不易，盼透過《危老條例》重建。

 《特徵三》

有利地主、產權單純者

 「危老重建」不僅替小基地解套，也讓近年一地難求的建商找到新的土地開發途徑。台北市一家成立僅六年的佳元建設，就一口氣拿下大安區蛋黃區青田街、中正區臨沂街兩件危老案，背後皆是地主已有高度共識，得以加快整合速度。

 曾在上市公司擔任土地開發副總的蔡錫全，一三年自行創業成立佳元建設後，已在台北市內湖完銷兩個建案「樹語人」、「佳元湖伴」。去年透過地主推薦地主，接觸到號稱台北市「蛋黃區中的蛋黃」青田街、臨沂街的危老重建案。

 其中臨沂街的危老案，基地面積共一八八坪，其中一四一坪的土地地主是華洋紙業郭姓家族的五層樓別墅，他說，「若沒有危老政策，過去整合都更面積至少要一千平方公尺以上，整合完成至少要七年以上，曠日廢時。」

 「透過危老程序申請，不但節省時間成本，更符合效率，對建商來說也更有誘因。」蔡錫全說，儘管《危老條例》要求一定要地主一○○％同意，但對於地主單純、人數少的個案反而有利，這也是為何目前核准通過的案件有許多大型飯店案的關鍵。

 蔡錫全舉例，馥敦飯店、六福客棧屋齡超過四十年，因所有權人單一，已在今年四、五月通過危老重建計畫，一旦順利申請建照，即可拆除改建；甚至連上海商銀也將民權東路一段的總部大樓透過危老申請改建，順利在今年六月一日核准過關。

 對建商來說，由於危老重建申請容積獎勵達最高上限法定容積四○％，包括耐震評估、綠建築標章、智慧建築標章、耐震設計及無障礙環境設計；重建後建築物四周均退縮空地及人行步道至少二公尺，也給予獎勵，外加時程獎勵一○％，整體容積獎勵值加總並不少於都更，可提高建商開發利潤，對於專門耕耘一地難求的台北市建設公司來說，不啻多了一個舞台。

 六月十八日推出台北市首件危老重建案的愛妃爾建設董事長蔡秋鑾說，這一年來開始參與危老重建計畫，接收到不少地主轉介的危老案子，成為另一種土地庫存來源。過去推案從未離開過台北市的愛妃爾建設，下半年將首次進軍新北市三重，開發兩件危老案。

 隱身在臨沂街25巷的獨棟老別墅，近期也準備申請危老重建，

取得時程獎勵、位高房價區

有望「一坪換一坪」

 至於住戶最關心的「能否一坪換一坪？」、「住戶要不要出錢興建？」房地產業者指出，危老案若爭取到時程獎勵一○％，及基地坐落於每坪逾六十萬元的高房價地區，基本上都有機會達到室內面積一坪換回一坪的條件，有的甚至可以多拿到一個坡道平面車位。

 此外，住戶要不要掏錢出來蓋房子？通常地主與建設公司合建者，營造費用都是由建商出，若住戶自辦危老，興建費用就須由住戶平均分攤。

危老重建計畫，像在困難重重的都更中闢出的一條快速道路，在政策助攻下能否翻轉台灣高達八十六萬戶最不易都更的四、五樓老公寓生態，這次絕對是重要的轉捩點！

摘自2019-06-26 今周刊