如 何 洽 談 合 建 及 注 意 事 項

108.06.04

一、適合合建之物件

1. 土地面積：200~1,000坪

2. 地    價：3~20億

3. 總    銷：5~30億

4. 地    主：中小型建商或單純地主（容易整合之地主）

5. 區    位

(1) 舊市區較代表性之土地

(2) 帶（掛）建築執照或已購容移為首選

(3) 成熟之重劃區（高密度住宅區）

二、合 建 比 例

1. 一般建商分得比例

2. 地主分得比例

3. 依個案及容移等不同而有3~5％左右調整

三、合 建 模 式

1. 合 建 分 屋

(1) 立體分（垂直）、分棟（如：興建A、B二棟建物，建商分A棟，地主分B棟；另假設興建一棟二戶；建商及地主依立體垂直戶別各自分得）

(2) 水平分（如：建商由上往下選屋，地主由下往上選屋）

(3) 再依底價找補（如：公開銷售底價之95％為基數相互找補）

2. 合 建 分 售

(1) 建商售屋（跟建商簽訂〝房屋預定買賣契約書〞）

(2) 地主售地（跟地主簽訂〝土地預定買賣契約書〞）

3. 合 建 買 回

以合建名義興建，並約定金額及條件買回已興建完成之房屋（餘屋買回）

四、合 建 保 證 金

1. 金       額：土地總價款之百分之十（10％）

 

2. 支 出 方 式：三進三出

支出比例	給付保證金	退還保證金
1/3	簽合建契約時	基地壹樓頂板完成時
1/3	建造執照取得且信託移轉完成時	結構體完成時
1/3	基地正式開工時	交付新屋時

五、建商負擔費用及補貼

1. 營 建 費 用（包括建築設計、工程施工、一切營建事務費用及信託費用等）

2. 租 金 補 貼

3. 搬 遷 費 補 貼

六、地 主 負 擔

1. 增 值 稅

2. 地 價 稅（合建簽訂前地主負責，簽約後依分配比例各自負擔）

3. 依分配比例負擔（印花、契稅、規費、代書費及公寓大廈管理基金）

七、特 別 規 定

1. 應可容移增加銷坪之成本及分配，依個案討論

2. 分區變更所繳交之回饋金（如：住變商）依個案討論

八、時  程  表

時 程	達成共識 （1-3個月）	合建契約 （1-3個月）	信  託 （1個月）	建築完工 （18-48個月）	交屋找補 （1-3個月）
內 容	1.合建標的 2.合建比例 3.合建模式 4.信  託 5.建造施工	1.完成契約審訂 2.簽合建契約時支付保證金1/3	1.交付土地權狀 2.建造執照取得且信託移轉完成時支付保證金1/3	1.工期依建築個案規劃 2.基地正式開工時支付保證金1/3
表 單	簽訂合建備忘錄	合建契約書	信託契約書	分屋協議書