115年整體市場趨勢、分析

◎ 115年商用不動產趨勢展望

114年台灣經濟展望樂觀，主計總處上修經濟成長率至7.37％的高成長率，創下15年來的新高，主因A1熱潮與轉單效應帶動出口大幅成長。科技業與一般受薪階級的薪資差距拉大，多數民眾感受不深，實質薪資普通成長停滯。

114年台灣不動產景氣呈現量縮價跌的格局，自央行祭出第7波打房措施已1年餘，房地產交易大幅減少，房價走勢，北部微跌5~10％，中、南部普遍下跌10％，最多有15％的跌幅，今年政策打房重擊房市，買氣銳減，房仲及代銷業面臨生存保衛戰。

115年房地產展望，市場已渡過最差的1年，新的1年成交量預估將持平或微增，房價議價空間將加大，商用不動產土地、廠辦、飯店、店面等產品，交易量可望微增，收益率3~4％的保值型買家將明顯增加。115年的整體房地產交易，將優於慘淡的蛇年。

1. 115年房地產景氣、政策、趨勢

(1)  115年上半年打房措施不易鬆綁，利率水準將維持現行利率不變。

(2)  114年經濟成長率7.37％，115年經濟成長率約在3.5~4％之間。

(3)  114年建商至11月底購地金額僅893億元，較前1年減少約53％。

(4)  各大券商預估115年股市高點，普遍落在31,000~36,000點。

(5)  原物料建材價格仍居高不下，缺工問題依然難解。

(6)  中、低價位的店面交易，5仟萬~1億元的區間價位，將會是店面買賣市場的主流產品。

(7)  114年飯店的住房率，台北市平均有6.5~8成，其餘縣市普遍只有4~6成，而花、東及墾丁最慘，平均不到3成的住房率。

(8)  114年交通部設定來台觀光人數目標1,000萬人次，實際來台人數約在850萬人次。

(9)  115年4月交通部將推出預算20億的平日國旅優惠方案，將可帶動飯店營收成長。

(10) 115年餐飲連鎖品牌，如王品、饗賓、瓦城以及築間等公司，將持續展店。

2. 115年商用不動產熱門產品

◎ 台 北

(1) 40~60坪透天店面

(2) 雙北市200~600坪蛋黃區土地

(3) 雙北市店面（5仟萬至1億元）

(4) 整棟飯店交易

(5) 收益型產品（3~4％）

◎ 台 中

(1) 300~1,000坪建地

(2) 整棟飯店交易

(3) 低單價土地

(4) 有話題性農地

3. 收益型的商用產品

(1) 店 面、飯 店、廠 辦、企業總部。

(2) 台北收益率（2.5~4％），台中（3.5~4.5％）。

(3) 穩定性高或高知名度的公司。

(4) 上市（櫃）公司。

(5) 10~15年長期租約。

4. 交通部推動平日促銷方案，飯店營收成長可期

(1) 114年整體國旅市場住房率普遍不佳（僅北市較佳）。

(2) 115年飯店業看好後市營收成長，超過50家飯店表態，將積極展店。

(3) 現成飯店為飯店業展店優先考量主軸。

(4) 展店熱門區域：雙北市、台中、嘉義、台南、澎湖。

(5) 飯店房間數：以50~120間為主力。

5. 店面市場中、低總價是市場主流

(1) 台北市5仟萬~1億元，台中市3仟萬~6仟萬。

(2) 租賃市場精華熱門商圈：台北市如西門町、南西商圈；台中市如一中、逢甲商圈。

(3) 自用型買家的需求將增加。

(4) 店面租金投報率（台北市2.5~3.5％；台中市3~4％）。

114.12.22 總經理 焦文華