114年整體市場趨勢、分析

◎ 114年商用不動產趨勢展望

113年上半年台積電擴廠效應及新青安優惠貸款方案，全台房地產交易熱絡，中、南部房價漲翻天，普遍上漲2~3成。9月份央行祭出第七波打房，史上最強信用管制及限貸令，房地產進入寒冬，代銷、仲介及建商無一倖免，交易量腰斬，看屋量大減7成，展望114年整體房市，處於「量縮價跌」的態勢。

114年多數機構預測GDP成長率在3~4％之間，接近113年的水準，利率水準上半年維持不變，打房措施不會鬆綁，政策打住不打商用，預售屋、成屋、中古屋的住宅產品影響最大，商用產品：商辦、廠辦、工業土地、飯店、店面等產品可望受惠。

1. 114年房地產景氣、政策、趨勢

(1)  金管會修正壽險業投報收益率，由2.97％降到2.42％，有助商用不動產的資金活水（實務上壽險業收益率要達到3％）。

(2)  多數企業看114年景氣是五五波，民間消費可溫和成長。

(3)  原物料建材價格依然居高不下，缺工問題難解。

(4)  預售屋工期拉長，遲延交屋，購屋貸款不易取得。

(5)  房價北部微降5％，中、南部降價10％，下半年房價明顯向下調整。

(6)  中、低價位店面交易將明顯成長。

(7)  113年來台觀光人次目標1,000萬，實際人次785萬人次。

(8)  114年交通部設定來台觀光人次目標1,000萬人次。

(9)  114年大陸開放上海、福建陸客團體來台觀光。

(10) 113商用不動產交易創天量價1,721億，工業產品佔了7成。

 

2. 114年商用不動產，主力產品

◎ 台 北

(1) 100~200坪建地

(2) 整棟飯店交易（租、售）

(3) 雙北精華區店面（4仟萬至1億）

(4) 收益型產品（3~3.5％）

◎ 台 中

(1) 100~500坪建地

(2) 整棟飯店交易（租、售）

(3) 台中精華區店面（3仟萬至8仟萬）

(4) 有話題性農地

◎ 台 南

(1) 舊市區建地（200~500坪）

(2) 南科7區土地（A、B、C、D、E、N、O）

(3) 台南外圍低單價土地

(4) 工業區土地

3. 收益型產品看好

(1) 壽險公司將進場投資（收益3.5~4.5％）。

(2) 產 品：店 面、飯 店、廠 辦、企業總部。

(3).穩定性高的企業、上巿（櫃）公司。

(4) 10~15年長期租約。

 

4. 飯店營收成長可期，開放陸客來台觀光

(1) 114年來台觀光客人次目標1,000萬。

(2) 日本商務客回流已達7成。

(3).國旅市場將溫和成長。

(4) 飯店展店熱門區域：北市、台中、嘉義、台南、高雄。

(5) 飯店營收、住房率將穩定成長。

5. 店面市場交易小幅回溫，空置率減少

(1) 店面市場最壞時機已過，空置率持續減少。

(2) 店面租金止跌，小幅回升。

(3) 熱門商圈，西門町、南西、永康、民生西、寧夏夜市等。

(4) 中、低價格店面交易轉為活絡。

(5) 店面租金投報率2.8~3.5％。