＊ 111年整體市場趨勢、分析

◎ 111年商用不動產趨勢展望

今年5月疫情爆發，國內進入三級警戒，衝擊內需市場，餐飲、飯店、百貨、旅行社、航空業等影響最大，營收大幅下滑。9月後疫情趨緩，各項禁令鬆綁以及五倍劵的上路，零售業、餐飲及KTV等行業的營收，自10月起明顯回溫，11～12月的績效多數行業已回到正常時期的8～9成。

商用不動產的交易，在資金充沛、低利率、台商回流、製造業及科技業自用買盤以及建商積極購置土地，整體交易量已連續二年突破4,000億元的大關。中、南部受惠於台積電設廠投資的帶動下，土地、房價今年平均漲幅高達二成，補漲的效應持續發酵中。

展望虎年的房地產市場，預料將延續110年的多頭走勢，北部量持平價微漲，中部可上漲5～10％，台南、高雄看漲10～15％，買方則看好中、長期投資保值型、自用型，建商及壽險業為主的潛在買家。

1. 111年不動產價格維持在高檔，中、南部將續漲1～2成

(1) 111年台灣的GDP成長率多數機構預估在3.5～4.2％。

(2) 111年北市都更、危老重建案，推案量近2,000億。

(3) 台積電將在高雄楠梓投資4,000億設廠。

(4) 110年成交飯店：王朝大酒店（268億）、新竹英迪格（56.4億）、高雄華園（27億）、台北富信（18.5億）、高雄大益（15.6億）、高雄華王（15億）、台北皇家A、B館（11.8億）、花蓮亞士都（8.7億）、台中富信（6.33億）、台中皇家（5.88億）、台北亞士都（5.5億）、中和沐舍（5.2億）。

(5)  110年成交汽車旅館：台中波特曼（38.8億）、台中樺品居（32億）、台中沐夏（28.8億）、台中沙夏（17.9億）、台中沐月（12.9億）、桃園潮鐵（9.46億）、桃園樂葳（9.3億）、台南湖水岸（8.7億）、台中虹星（8.6億）、台中愛之船（6.5億）、台中密雪兒（5.6億）、台中心月（5.6億）。

(6) 110年全台前五名買地大戶：（a）興富發（339億） (b)皇翔（236.8億） (c)新光人壽（196.3億） （d）華固（114.9億） （e）遠雄（102億）。

(7) 缺工、缺料，營建成本提高2～3成，建商交屋時程將遲延1～1.5年。

(8) 低利率、股市經濟成長，台商資金持續回流，房價、土地持續看漲，房地產多頭走勢可延續到113年。

2. 收益、保值型產品持續看好

(1) 收益率：雙北（2.5～3％）；桃園、台中（2.8～3.5％）；台南、高雄（3.2～4％）。

(2) 收益型產品：店面、商辦（2～10億）；廠辦、倉儲物流、飯店（5～20億）；整棟大樓、百貨商場（10～40億）。

(3) 收益、保值型買方：上市（櫃）公司、壽險業、REITS、私募基金、個人大戶。

(4) 以上收益、保值型的買方，可投資金額粗估在1,000~1,500億元之譜。

(5) 穩定性高、知名企業的租客，是買方評估進場買進的考量關鍵。

(6) 收益型產品租期至少5年，10～15年的長約租客更受青睞。

3. 疫情趨緩，零售業營收明顯回溫，111年成長可期

(1) 台灣疫情控制得宜，疫情趨緩，各項禁令鬆綁，再加上五倍劵刺激內需消費，110年第4季多數零售產業營收明顯回升到正常時期的6～9成。

(2) 經濟學人預言111年世界多數國家的生活將恢復正常，可回到疫情前常態。

(3) 如能開放國外商務客或國門解境全面開放觀光客，內需市場成長將大爆發（預計第3季國門可望全面解境）。

(4). 店面商圈的人潮已回流6～8成，承租客已陸續進場承租店面。

(5) .觀光客為主的商圈，因國門未解境，空置率仍居高不下：如東區、西門町、永康街、士林夜市、中山晶華。

(6) .111年租金將止跌回穩，整體店面空置率將明顯減少。

(7)  主力店面產品：店面租金（10～30萬），總價以5仟萬元至2億元較熱門。

4. 飯店業慘淡經營，防疫旅館業績長紅

(1) 潘思亮表示，觀光飯店110年的平均住房率僅2成，房價減半，除非鬆綁邊境管制，否則沒有翻身的一天。

(2) 110年下半年，中、南部及花、東、墾丁的住房率平均約5～7成。

(3). 防疫旅館全年平均住房率約6～8成，業績長紅。

(4)  110年全台飯店，5億元以上的成交案例共有12筆。

(5). 111年第2季可望開放國外商務客。

(6). 飯店的餐飲及宴會營收，自110年11月起已回溫至同期的8～9成。

(7). 近2年北市已有10家飯店申請危老重建。

(8). 111年飯店欲承租及購置（投資、自用）的買家依然不在少數。

5. 各路人馬搶進土地，行情持續看漲

(1) 雙北市精華區土地，一地難求，成交行情屢創新高。

(2) 110年全台土地交易總額達2,918億元。

(3) 北市大型建商下中、南部購地，如遠雄、大陸、長虹、華固、宏璟、皇翔、宏普、日勝生、冠德、富邦、麗寶、國揚、皇鼎、達麗、寶佳及名軒等。

(4) 台中水湳經貿園區，109年土地成交2.1萬坪（250.3億）、110年（273億）。

(5) 110年台中海線土地交易有1.42萬坪。

(6)  110年台中土地交易前三名依序（a）14期（1.6萬坪/93億） （b）水湳經貿園區（7,900坪/83.4億） （c）13期（8,300坪/24.5億）。

(7) 台積電效應看好南科週邊土地及交流道附近工業地。

(8) 111年台南土地行情，預估將持續上漲10～20％。

欣  元  商  仲

 總經理 焦文華