◎ 107年整體市場回顧、分析

1.整體市場概況說明：

(1)  內政部今年預定危老房屋重建要達500案的目標，但從去年11月迄今僅有30案，內政部次長花敬群坦言，這是一個短期無法達到，卻絕對值得努力的目標，下半年會衝刺量能，衝上百案沒有問題。

(2)  金管會最新公布統計數字，至6月底全體國銀分行家數3,403，較去年底少了14處；加上花旗銀行公告且送件準備下半年裁撤五分行，使目前分行數減少19個，創下2011年、七年來裁撤最多分行數的紀錄。

(3)  今年上半年全台使用執照核發戶直逼4.6萬戶，創近10年最大量，預期高潮可望持續到年底，代表房市供給量指標的住宅類建造執照和使用執照，上半年雙雙出現大量。

(4)  大陸住建部傳出同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發函，要求「對預售制度進行研究論證」，大陸新一波打房可能取消預售屋制度。

(5)  內政部次長花敬群指出，去年都更核定案件達到77件，是過去每年平均1.75倍，未來都更條例修正案三讀通過後，以及危老重建同步加速下，未來每年都更和危老重建量都會以倍數成長。

(6)  解決廠商缺地問題，經濟部日前公告工業局所轄62處工業區，共有344筆、214.5公頃土地閒置，完全未使用；其中燁輝、中纖、正新橡膠等閒置用地最多。

(7)  房地合一稅中，對外資來台投資不動產的不友善政策，最新統計顯示，今年前10月外資來台投資不動產金額居然「抱蛋」。

(8)  金管會主委顧立雄表示，將透過三面向，活絡國內證劵化市場，包括開放投信發行不動產投資信託(REITs)，鬆綁金融資產證劵化及不動產證劵化條例。

(9)  今年累計到10月的買賣移轉棟數來觀察，2018年全年的買賣移轉棟數應會落在28萬棟上下，房市交易量也連續兩年出現反彈回溫。

(10) (REITs)樂富1號，首檔非壽險業主導，規模可破百億元REITs，預期收益率3.5％創新高，樂富1號擬拚年底前掛牌上市，背後催生者大咖雲集，集合投資銀行圈赫赫有名的翁明正、張果軍、林超驊與崔惠雯。

(11) 財金部會擬加速研擬「海外資金匯回管理運用及課稅條例」專法，引導台商資金回流，設立專戶控管資金流向外，專法上路一年內，將匯回資金投入5+2產業創新、長照、前瞻等實質投資，擬給予10％優惠稅率，第2年給予12％。

(12) 建商宣布將南下高雄推案400億元之後，義联集團計劃加碼210億元投資高雄義大世界，遠東集團徐旭東也表態，絕對會加碼投資高雄。

(13) 今年土地市場大爆發，前3季成交金額高達1,576億元，預期全年可望挑戰近5年的最大量，今年的當紅炸子雞為廠辦產品，迄今已成交327億元。

(14) 投資金額逾600億元的「台北雙子星」，投標者分別為本土團隊的藍天電腦與宏匯集團，及香港上市地產公司南海控股，攜手馬來西亞柏威年集團的外資團隊，將進入第二階段「規格標」的評議階段。

(15) 京華城標售結果意外流標，雖開標前表態投標方共四組，但最終卻皆未出手，商仲業者指出，該案底價380億元門檻偏高恐是主因。

(16) 高雄百億元標售案，明年1月即將登場，為響應政府政策、積極活化土地資產，燁輝企業、博發興業、大慶汽車將共同委託世邦魏理仕CBRE公開標售4筆、占地12萬餘坪土地，總底價近125億元。

2.連鎖店、店面市場：

(1)  台灣健身俱樂部雙雄World Gym，及柏文健康事業旗下健身工廠，最近均忙著展店。World Gym台灣分公司表示，今年擬投資15億元，再展15家分店；健身工廠目前全台共有31家，今年也計劃斥資5億元，再增設7家分店。

(2)  全聯董事長林敏雄指出，從接手68店到2017年的909店，目標全台展店1,000店，業績上看1,200億元，目前全台約8成分店有賺錢。

(3)  台中11期商圈成型，崇德路近年來吸引各大餐飲品牌爭相插旗，加上中信金控團體及錦村市場BOT案等商場投資利多頻傳，崇德、洲際雙核心商圈儼然成型，11期已成為台中建商的新主力戰場！

(4)  重慶南路書街長達30年之久的金石堂城中店，驚傳在6月底吹熄燈號，熄燈主要原因有2個，一是門市租約到期，房東不續約；二是重南書街樣貌已變，從「書店一條街」變成「餐旅一條街」，不少書店、金融業遷離，改由商旅、餐廳進駐。

(5)「蔦 屋 書 店TSUTAYA BOOKSTORE」台中市政店開幕，蔦屋書店是繼台北統一時代百貨店、松山店、內湖店後全台第4家分店，營業面積約300坪，目前也是全台營業面積最大的蔦屋書店。

(6)  秀泰集團與南山人壽斥資近30億元，於樹林火車站前站商圈打造全台第4家影城生活廣場，近一個月要一口氣開出樹林店、台中文心店兩家複合式廣場及土城日月光秀泰影城等3家店，今年影城規模全台可達12家，預期業績有望打敗國賓、挑戰一哥威秀。

(7)  全聯福利中心宣布以7.92億元收購景岳旗下的白木屋，品牌保留，董事長林敏雄欲擴大旗下烘培事業規模，買下白木屋的工廠後，將可由現有現烤市場延伸至甜點產品線，明年麵包店有望衝破百家。

(8)  花旗集團旗下投資銀行部門表示，隨著機器以更快速度取代人類，未來五年旗下二萬名技術與營運員工，將有一半會被裁掉，凸顯投銀未來將以機器承擔價值偏低工作的趨勢。

(9)  全國地方稅捐機關7月起將展開年度娛樂稅稅籍大清查，以高租金搶攻大街小巷的夾娃娃機，因快速成長，已列為今年查核重點，新興的電話亭KTV、虛擬實境遊戲機等，同樣列為各地方稅捐機關查核重點。

(10) 桃園三大商場力抗零售消費市場成長動能不足，台茂引入亞洲首家的TGI Fridays全新概念店等餐飲名店，今年力拚63億元營業額；大江去年改裝後業績年成長近四成挑戰60億元；華泰名品店城預計在明年第三期商場開幕後，挑戰百億營業額。

(11) 16年的西門町美華泰商場，每個月租金高達600多萬元，因為租約到期，即將走入歷史，未來這裡將改建成39層高的商旅，預計在2023年完工。

(12) 據財政部統計，2016年夜市繳稅王冠軍，就是台中的逢甲夜市，年繳近1億元，不過現卻傳出泡沫化的現象，房東自砍房租仍舊租不出去，逢甲商圈最具指標性的4個商場，拓程、歡樂星、碧根陽光、屋台街，待租店家增多，就算租金一路調降，仍舊乏人問津。

(13) KTV龍頭好樂迪舉行法說會，展店仍是未來營運重點，平價品牌「好樂迪」及高檔品牌「V-Mix」將雙管齊下展店，好樂迪與錢櫃為台灣KTV產業雙雄，好樂迪全台有52家門市。

(14) 美商好市多（COSTCO）以9.75億元權利金，成功搶標北屯捷運綠線GO站商業特定區，規劃打造台中2店，土地面積約為6,095坪，地上權存續期間約50年，預計投資總額為35億元，總樓地板面積約1.3萬坪。

(15) 台北車站一、二樓及地下樓商場經營權將於明年4月到期，包括潤泰、京站、ATT 4 FUN、南仁湖、新東陽等多家業者，都有意搶進，現有經營者微風廣場為捍衛辛苦經營11年多的成果，依合約提出優先議約權。

(16) 量販龍頭家樂福10月底前可望開出第一家無人商店「i Carrefour」，將會設立位於桃園經國店外廣場，會以貨櫃形式呈現，該店店面不大，約3至4坪。

(17) 新光三越南西店全面改裝重新開幕、誠品加入南西商圈等激勵，也讓即將開幕的新商場信心大增，包括ATT大直店、三井台中港outlet及微風南山都將陸續登場，預估全年百貨商場營業額有望挑戰3,500億元。

(18) 戴德梁行調查，東區商圈租金開價已較先前下修15％~20％，回到十年前水準，今年第三季空置率又攀升到一成以上，達11.2％。

(19) 繼天母、東區商圈後，北市地政局調查，師大商圈、公館商圈、光華商圈以及晴光商圈過去一年也都出現人潮減少、榮景不再情況，地價並因此明顯下跌。

(20) 旅遊集團雄獅宣布旗下餐飲品牌「光一」於北市台大公館商圈再拓新點「光一」的品牌定位與經營型態從「輕食咖啡」升級為「複合式餐酒館」，並以「gonna共樂遊」與「光一」雙品牌、雙業態，將兵分二路發展連鎖，提供外食族多元選擇，鎖定雙北、桃園與新竹等，以多元店型拓點，目標未來5年店數達14家。

(21) 東元集團除持續引進國外餐飲入台，代理引進的各餐飲品牌已達15個，各品牌連鎖門市總店數達322家，2019年預計再開出45家，目標總店數達367家，明年營收目標突破80億元。

(22) 日商三井不動產投資25億元打造台中港的「Outlet Park」，12月12日正式開幕，第2個中部據點，又落腳在台中市，台糖通過三井提出「台糖湖濱生態園區」租地的投資計劃書，三井將租下逾4.36公頃土地，規劃開發以親子客源為主的複合式商場。

3.土地、建商：

(1)  高雄地政局標售土地，建商狂買，高達65個標封，要爭搶13標土地，標脫率達84.61％。

(2)  住展雜誌公布2017年10大建商排名，依序是遠雄企業集團、寶佳機構、潤泰創新國際、泰舍實業、中悅機構、立信機構、茂德機構、久泰建設、冠德建設與三福開發，拿下年度「推案王」的遠雄全年新案量達470億元。

(3)  新北市政府公開標售「新店中央新村北側附近地區」第3批、共7筆住宅區土地，竟一舉揮出「全壘打」標脫總金額達60.04億元，總計7筆共吸引29封投標，開標結果標脫率100％，平均溢價率12.96％。

(4)  台中市光華高工校地標售案開標，其中3,400餘坪商業區建地，由寶佳機構副董事長林家宏以個人名義砸下19.6億元得標，高出底標18.7％，換算每坪土地單價達57.41萬元，創區域新高價。

(5)  潤泰新、興富發、大陸建設、冠德、長虹和華固等大型知名建商，都嗅到「錢」景，經營策略改弦易轍，紛紛擴大投資商用不動產，甚至朝向資產公司大轉型。

(6)  味全三重廠土地終於出售！由茂德機構斥資59.14億元，取得持有味全三重土地的頂率開發公司100％股權，以及三重廠周邊三筆零星土地，並斥資約70億元承接相關負債，總計整筆交易茂德狠砸下約130億元。

(7)  「鎢鋼大王」春保森拉天時集團總裁廖萬隆，買下桃園石門水庫旁荒廢已久的芝麻酒店，近來再入手周邊3萬坪土地，合計持有土地已高達4、5萬坪，估計已砸下約20億元。

(8)  高鐵桃園、新竹、台中、台南車站特定區招標案開標，金額最大的標售案出現在台中高鐵特定區，由興富發建設以逾40億元得標，創下公司八年來最高總金額的獵地紀錄。

(9)  台南市地政局公開標售平實重畫區抵費地，吸引大批建商搶標，其中一筆，國泰建設以溢價32％、單坪65.5萬元得標，創下該區地價新高。

(10) 全台土地交易火熱，第一太平戴維斯發布最新統計指出，前三季土地交易衝破千億元大關、達1,192億元，創五年新高。

(11) 商仲業者統計，今年前三季上市櫃公司工業地產交易金額累積已逾290億元，其中桃園市18件、交易金額126億元，占比超逾四成。

(12) 今年建商紛紛大手筆「獵地」，光是興富發、華固兩大建商，前3季就砸下200億元購地，累計今年全台土地成交金額已突破1,300億元，前3季土地市場，全台灣累計已成交1,382億元，第三季最大手筆交易的前5名，被建商所囊括，包括興富發40億元標走台中烏日土地、華固21.6億元買下台北市北投土地、皇普20.42億元買下台中土地、興富發和新世茂19.85億元買下新莊土地、鋐富開發19.21億元買進高雄土地。

(13) 華固建設首度從蛋黃區轉往蛋白區，加碼獵地開發商辦，「插旗」北投、新莊大手筆購地，光是今年以來，就狂砸77億元購地，今年逐漸擴大評估範圍到第二線區域的士林北投科技園區、及新北市新莊，收購適當土地。

(14) 台酒位於伊通街的「台北啤酒工廠」共5.2公頃的土地將進行都市更新計劃，包含興建二棟約20層大樓，由仲量聯行負責招標，預計2023年完成開發。

4.廠辦市場、成交個案：

(1)  中鼎工程砸下19.84億元，向新天母開發公司買下北士科新洲美段占地1,567.09坪的總部大樓預定地，計劃自地興建集團的第二總部大樓。

(2)  麗寶集團內湖總部大樓被創見資訊「相中」，以23.7億元全棟買下，交易標的為全棟，包括地上6樓地下3樓，土地面積1,685.19坪及建物面積7,234.39坪。

(3)  台塑四寶向全球人壽及美孚建設，購置位在北市內湖南京東路6段的「台北企業總部園區」三座辦公大樓，作為臨時總部辦公處所，總計土地5,434坪，建物面積3.07萬坪，以187億元價金來看，每坪購買價格落在60.9萬元。

(4)  商仲統計，商用不動產及土地交易第二季總交易量達779億元，創下2003年統計以來同季最高水準，其中北市內科成為交易熱區，單季廠辦投資金額達246億元，占全台總交易74％。

(5)  台北市辦公室空置率降至7.53％，內科降至4.28％，雙雙來到十年新低，內科園區辦公室供給更是吃緊，去年空置率降至4.81％，今年第二季更僅剩4.28％，最熱門的西湖段近來空置率都僅1~2％。

(6)  元大銀行以82.01億元金額，標下北市仁愛路與復興南路口的空軍官兵活動中心地上權，打敗南山人壽與新光人壽等競爭者，元大銀行規劃該案將興建未來銀行新總部大樓，以集團自用為主。

(7)  遠雄建設富士全錄大樓賣出，以22.5億元賣給永沛開發建設、鉅曜投資，處分利益約1億元。

(8)  「富邦信義A25總部」地上權大樓開發案，傳出以每坪月租4,500元的高價，對外招租，「富邦信義A25總部」其地上權土地占地逾5,400坪，規劃54樓、地下4層辦公、美術館共三棟，2020年完工。

(9)  仲量聯行調查，台北市第3季商辦去化量逾1.8萬坪，累計前三季去化總額4.16萬坪，創統計以來非自用型需求新高，預計租金水準年底前可望上升3％~5％。

(10) 新壽以20.07億元標下台北金融中心部分樓層與33個車位，新光人壽今年5月才用權利金17.68億餘元，從財政部國有財產署標下775.31坪地上權，今年已砸下37.75億餘元購置商用不動產，為壽險業今年在不動產市場的第二大買家，僅次富邦人壽。

(11) 國聚建設業看好豐原房市，今年3月不惜砸下近20億元重金、買進「綠油精」製造商-新萬仁製藥豐原總部廣達7,418坪土地，未來將分三期推案，總銷估達百億元。

(12) 台壽以約17.94億元取得台北市內湖區兩棟大樓，創壽險業今年獵樓（不含土地）第二高價，年化租金收益率約3％，將租回給既有租戶繼續使用。

(13) 玉山銀行大手筆「獵」樓，冠德建設位於台北市敦化北路、近民權東路口的50年地上權總部大樓兩棟，以60億8,800萬元價格轉手給玉山商業銀行，建物總共有兩棟，大棟、小棟的建物產權面積共1萬1,419.06坪。

(14) 味全處分埔心牧場場區內外土地，交易對象為三立集團，總交易金額達26.63億元，出售約6.86萬坪土地。

(15) 台北市內湖科技園區的商業不動產，最新調查，近10年全台北市整棟大樓成交案例，內科就囊括5成，成交額占總體市場比例來說，今年更衝上7成。

(16) 美國政府首次在台灣購置不動產，天母大使館特區的「新美齊天母」預售豪宅案，被美國政府在台協會AIT相中，以總價達11.6億元，一次「打包」，預購12戶官邸，土地約302.5坪，建物總共12戶、1,108.9坪。

(17) 台北市商辦租金水漲船高！A級辦公大樓，站穩每坪平均近4,000元行情後，也帶動信義計劃區A辦租金漲幅，信義計劃區A級辦公大樓大概可以分為三個等級，頂級指標包括101、南山廣場與國泰置地等，每月每坪租金約為3,500至4,000元，部分超高樓層甚至突破4,000元。

(18) 國泰人壽以約76.64億元買下台中西屯區約3,260坪土地，國壽打算興建商場、飯店及商業辦公大樓，預計2022年完工，租金年化報酬率有3％以上。

(19) 五大壽險公司累計不動產部分已逾兆元，今年投入近300億元，累計前三季投資在不動產的金額高達1兆42億元，投資金額前三大分別為國壽、富邦人壽和新光人壽。

(20) 今年到11月為止，壽險及銀行買下不動產的金額約370億元。元大銀行9月以底價的2.2倍、82億元氣走南山人壽，買下北市空軍官兵活動中心70年地上權，每坪權利金720萬元創下新高。玉山銀11月也以大手筆60.88億元的價格，全數吃下冠德建設位於敦化北路、民權東路口的50年地上權總部大樓兩棟。富邦人壽搶下高雄凹子底70年地上權，金額78.08億元。另陽信銀行以76.5億元買下忠泰建設在中山北路辦公大樓預售案。

5.飯店、觀光產業：

(1)  私募基金子樂投資2015年10月以151.2億元標下信義A7土地後，又斥資100億元在原址興建46層的Taipei Sky Tower複合式大樓，引進凱悅旗下柏悅酒店與五星級潮牌酒店安達仕酒店，以「雙品牌雙五星」切入信義區飯店市場，新飯店預計2020年開幕。

(2)  交通部觀光局統計，今年1月份我國觀光旅館住用率僅52.12％，創下14年來新低，許多專營陸客生意的旅館住用率更跌到5成以下，觀光產業今年恐將真正進入寒冬。

(3)  皇翔建設士林官邸地上權飯店已試營運，並與國際飯店連鎖品牌萬豪飯店合作，打造150房的五星級飯店。皇翔目前擁有三大飯店開發案，其中北市士林官邸地上權案、台汽北站均與萬豪酒店合作；另外，台北市忠孝東路、臨沂街口土地，將引進Hotel Gracery「格拉斯麗」品牌並打造擁有248間房的商務飯店。

(4)  寶成國際集團蔡家正式退出大陸飯店市場！把手中的崑山裕元花園酒店，以高價賣給大陸最大綜合性房地產開發商之一的碧桂園。

(5)  台北威斯汀六福皇宮大飯店因「營運成長幅度跟不上租金上漲速度」，在收到房東國泰人壽終止租賃契約通知函後，營業至年底就暫吹熄燈號。

(6)  台北市旅館公會理事長劉季強表示，觀光業的問題不是外界想像，並非價錢太貴或服務太差，而是市場已經供過於求，來客數遠不如房客的增加速度所致。

(7)  薆悅酒店集團在台中市北區平權路上的「薆悅台中五權經典館」正式營運。集團去年買下的野柳泊逸酒店也大規模翻新並更名出發，出租給台北旅店集團經營的喜瑞飯店，也計劃在明年收回自營。

(8)  全台旅館、飯店、商旅賣壓持續走高，過去七個月來，平均每月有兩間以上加入拋售行列，目前全台待售量已破百，達104間。

(9)  賈文中之子賈志杰深藏不露，從股二代變身文娛創業家，打造結合住宿、餐飲、文創的文化娛樂集團，總計9個商旅與青旅品牌。

(10) 文創設計旅店龍頭承億文旅集團，繼插旗恆春打造「墾丁雅客小半島」旅店後，除已動工的小琉球分館外，還將插旗台東池上、日月潭、宜蘭等3據點，預期2022年在全台達成15家分館的目標。

(11) 台中飯店市場持續升溫，包括老爺旅店、李方艾美酒店，都將於下半年開幕營運，勤美集團投資的洲際酒店也計劃年底啟動，三間飯店投資金額逾200億元。

(12) 台北市的「台北國泰萬怡酒店」、「台北大直英迪格酒店」、「台北金普頓酒店」、「凱旋酒店」及新北市「台北新板希爾頓酒店」等5大飯店，都集中在第4季開幕，大直「台北萬豪酒店」也將原本酒店式公寓改裝為300間客房加入市場。

(13) 劍湖山為活化資產、減輕負債比，董事會決議通過「劍湖山王子大飯店」不動產擬採售後租回，總客房數293間，今年前3季平均住房率約6成。

(14) 基泰建設跨足觀光產業，低調與IHG洲際酒店集團完成簽約，將於台北車站前複合大樓「基泰忠孝」，引進IHG旗下最新概念酒店品牌「逸衡酒店」並命名為「台北火車站逸衡酒店」，規劃有183間客房。

(15) 「台北新板希爾頓酒店」宏國集團在台北市內湖投資的「凱旋酒店」已於12月1日起正式試營運，這是繼「凱撒飯店」、「趣陶漫旅」、「凱達飯店」與「阿樹旅店」 之後，宏國集團旗下自創的5個飯店品牌，各品牌飯店客房總數已超過2,500間。

(16) 高雄飯店業12月訂房熱鬧滾滾，目前包括義大皇家、天悅、國賓、翰品、漢來、福容、寒軒、君鴻、御宿旅館集團、福華、英迪格等各大飯店，跨年夜和連假期間訂房均傳出爆滿，一房難求。

 資料來源：欣元商仲 研展部