土地市場噴量 全年估逾2,800億元

蔡惠芳

 土地市場上演「噴量秀」，專家分析，主要關鍵是精華區土地稀缺，「難保今天主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價！」因此建商莫不卯足全力，有地就買。估計今年全台土地交易金額將輕鬆突破2,800億元大關，若營建成本持續上漲，在成本推動、需求拉動下，房價可能會再攀高。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達5日表示，房市自2019年回溫，土地市場也上演搶地秀，統計顯示，最近十個季度，全台土地平均單季成交量為738億元，2021年第三季則已爆量達775億元、超越均線。今年累計前三季已成交1,966億元，估計第四季有可能會超過300億元，累計全年至少2,800億元大關。

楊長達直言，其實建商有地就收，主要是土地稀缺，包括台北市北士科園區、台中七期，近年都出現追價現象，儼然「今天主幹道的價格、幾個月後就成為巷內的地價！」以北士科來說，承德路旁土地每坪行情成本大概在155萬元，但這兩年，155萬元已經變成巷子裏面的價格，因此建商加大力道搶地。

楊長達表示，下半年以來，桃園土地市場最熱門，8、9月桃園市政府兩度大規模公開標售公有土地，使得桃園躍居為土地的最大秀場，合計公私有土地成交金額達283億元，傲視其他五都。

戴德梁行表示，下半年排名十大土地交易案，以商業區佔領絕大版面。其中，華固以44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地，躍居為台北市最大手筆；桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地，也同步躋身十大交易案，囊括四席。

戴德梁行分析，近年營建成本持續增加，主要是因為全球疫情仍未獲得控制，營建過程之環境衝擊與全球環保潮流的衝突，在不久的將來，更需透過購買碳權予以平衡，因此未來營建成本，已不易再回跌，在土地行情居高不下之際，終將驅動房價上漲。

楊長達也分析，建商紛紛透過都市更新、開放空間及容積移轉等方式，把容積翻倍，如此才能壓低土地單位成本，取得合理利潤。

以華固得標的南港土地來說，基準容積率為382％，「福音大樓」土地基準容積率更只有225％，但二者都因具有都更條件，且可藉由容積移轉將基準容積翻倍，分別把容積單價降至70萬元、110萬元，以現階段南港區90～100萬、中正區110～120萬元的售價估計，就可獲得合理的開發利潤。

摘自2021.10.06工商時報