104年整體市場趨勢、分析

2015-01-06

104年整體市場趨勢、分析

◎ 整體房市趨勢：

1.土地：

(1)成交量將增加1~2成，中、南部土地交易較北部熱絡。

(2)帶建照土地出售明顯增加（建商看壞景氣，保守推案）。

(3)北市精華區土地價格持平，其他縣市土地價格鬆動有10％議價空間。

(4)合建模式將成市場主流，建商與地主共同分擔風險。

2.建設公司：

(1)8成以上建商全面縮手買地，將以合建模式為主。

(2)建商推案將以自住型客源為主力（首購族、換屋族）。

(3)房價以中、低價位為推案主軸。

(4)零自備款、零工程款，先建後售是未來銷售主要訴求。

3.成屋、中古屋市場：

(1)遞延性買方出籠，上半年成交量大增2~3成（雙北市1~2成，中、南部2~3成）。

(2)賣方降價意願提升，有5~15％的降價空間；台北市5~10％，新北市及其他（縣）市則有10~15％的議價空間。

(3)推案量大及新成屋釋出量大的區域議價空間，將達15~20％。

(4)上半年賣方降價求售已成共識，交易量將大增2~3成，下半年因總統大選因素干擾，市場交易清淡，買方將轉為保守觀望。

4.房地產重要法令、政策：

(1)金融政策：

銀行業在104年放款態度及政策，放款業務零成長，除自用型客戶保有貸款額度及利率的優惠外，針對非自住型客戶放款，將採取緊縮，門檻提高，利率調升的政策，認為房地產將反轉向下，並將政治風險列入風險控管的評估因素。

(2)房地合一、實價課稅：

實價課稅的影響效應，高資產持有人因節稅規劃，部分會拋售不動產獲利了結，商用不動產的產權登記，因稅率差異（公司17％，個人稅率最高45％）登記法人名義將暴增5成。

(3)7/1實施容積獎勵限縮：

7/1容積獎勵限縮正式上路，預估上半年將掀起全台建商搶照風潮，預估未來2~4年推案供給量將倍增，在超額供給的情況下，房價下跌趨勢成型，下跌空間恐達2成。

◎ 商用不動產趨勢：

1.保值收益型的商用產品依然看好：

如店面、辦公室、飯店、商場、量販店、整棟大樓等特定商用不動產，看好區域：雙北市、台中、台南、高雄，總價1~10億的產品為主流，買家以建設業、壽險業、台商、港資及本土大咖買方為主力。

2.來台觀光旅客將突破仟萬人次：

台灣來台的觀光客，每年以佰萬人的速度成長，目前已是國際旅客成長率全球第一名，韓國成長61％居冠，其次為大陸38％，港澳18％，台灣今年已是亞洲觀光的新亮點，預估104年來台旅客將達1050萬人次，將帶動觀光相關產業的蓬勃發展。

3.油價下跌，零售消費市場受惠：

國際原油價格已下跌四成，消費者獲益，手中可動用的資金增加，預料可帶動零售消費市場的營收成長，各行各業大多可受惠。

4.台灣GDP經濟成長率約3.3~3.7％：

台灣多數機構預測GDP經濟成長率約在3.3~3.7％之間，將較103年成長，物價穩定微幅下跌，股市可上萬點，整體市場景氣及經濟概況偏樂觀。

5.店面市場：

(1)店面買賣市場因查稅、加稅效應，賣方汰弱留強，部分B級店面會釋出，價格持平，成交量會增加1~2成，但買方不會追高價。

(2)中低總價的店面是市場主流，台北市（5仟萬~1.2億）、新北市（3仟萬~8仟萬）、台中市、台南市、高雄市（2仟萬~5仟萬）。

(3)銀行針對店面貸款偏保守，只核貸成交價約4~6成。

(4)捷運商圈及觀光客、陸客加持的店面商圈，依然看好，如西門町、101商圈、東區、微風、南西中山、永康、師大、石牌、寧夏夜市、饒河夜市等。

(5)三、四線B級商圈，店面租金將下跌5~10％，出租方和承租方認知租金拉大至10~20％。

6.連鎖店：

(1)台灣內需市場受惠油價下跌及來台觀光客持續成長，預計多數行業連鎖店營收可成長1成~1.5成。

(2)104年展望持續積極的行業：如飯店、餐廳、冰品、電信3C、女裝、伴手禮。

(3)104年保守展店或收店壓力大的行業：如烘焙麵包、書局、補教、皮鞋、童裝。

(4)國外知名連鎖品牌及國內連鎖品牌，持續展店、開店較103年增加1~2成。

(5)網購交易持續成長，將佔實體通路交易額1~2成，網購熱門商品如服飾、 女鞋、通訊3C、書籍等。

7.飯店：

(1)104年飯店業受惠於觀光客持續大幅成長，飯店將加碼展點。

(2)展店熱門區域：北市為首選，六大都會區及熱門觀光景點。

(3)展店方式：租賃、買賣、頂讓為主。

(4)主力坪數、房間數：800~3000坪、50~150間客房。

(5)熱門標的：經營中的飯店、全棟單純產權辦公大樓、地主量身訂做飯店。

資料來源：欣元商仲研展部

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