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111年整體市場趨勢、分析

2022-01-03

111年整體市場趨勢、分析

◎ 111年商用不動產趨勢展望

今年5月疫情爆發,國內進入三級警戒,衝擊內需市場,餐飲、飯店、百貨、旅行社、航空業等影響最大,營收大幅下滑。9月後疫情趨緩,各項禁令鬆綁以及五倍劵的上路,零售業、餐飲及KTV等行業的營收,自10月起明顯回溫,11~12月的績效多數行業已回到正常時期的8~9成。

商用不動產的交易,在資金充沛、低利率、台商回流、製造業及科技業自用買盤以及建商積極購置土地,整體交易量已連續二年突破4,000億元的大關。中、南部受惠於台積電設廠投資的帶動下,土地、房價今年平均漲幅高達二成,補漲的效應持續發酵中。

展望虎年的房地產市場,預料將延續110年的多頭走勢,北部量持平價微漲,中部可上漲5~10%,台南、高雄看漲10~15%,買方則看好中、長期投資保值型、自用型,建商及壽險業為主的潛在買家。

1. 111年不動產價格維持在高檔,中、南部將續漲1~2成

(1) 111年台灣的GDP成長率多數機構預估在3.5~4.2%。

(2) 111年北市都更、危老重建案,推案量近2,000億

(3) 台積電將在高雄楠梓投資4,000億設廠

(4) 110年成交飯店:王朝大酒店(268億)、新竹英迪格(56.4億)、高雄華園(27億)、台北富信(18.5億)、高雄大益(15.6億)、高雄華王(15億)、台北皇家A、B館(11.8億)、花蓮亞士都(8.7億)、台中富信(6.33億)、台中皇家(5.88億)、台北亞士都(5.5億)、中和沐舍(5.2億)。

(5)  110年成交汽車旅館:台中波特曼(38.8億)、台中樺品居(32億)、台中沐夏(28.8億)、台中沙夏(17.9億)、台中沐月(12.9億)、桃園潮鐵(9.46億)、桃園樂葳(9.3億)、台南湖水岸(8.7億)、台中虹星(8.6億)、台中愛之船(6.5億)、台中密雪兒(5.6億)、台中心月(5.6億)。

(6) 110年全台前五名買地大戶:(a)興富發(339億) (b)皇翔(236.8億) (c)新光人壽(196.3億) (d)華固(114.9億) (e)遠雄(102億)

(7) 缺工、缺料,營建成本提高2~3成,建商交屋時程將遲延1~1.5年

(8) 低利率、股市經濟成長,台商資金持續回流,房價、土地持續看漲,房地產多頭走勢可延續到113年

2. 收益、保值型產品持續看好

(1) 收益率:雙北(2.5~3%);桃園、台中(2.8~3.5%);台南、高雄(3.2~4%)。

(2) 收益型產品:店面、商辦(2~10億);廠辦、倉儲物流、飯店(5~20億);整棟大樓、百貨商場(10~40億)。

(3) 收益、保值型買方:上市(櫃)公司、壽險業、REITS、私募基金、個人大戶。

(4) 以上收益、保值型的買方,可投資金額粗估在1,000~1,500億元之譜。

(5) 穩定性高、知名企業的租客,是買方評估進場買進的考量關鍵。

(6) 收益型產品租期至少5年,10~15年的長約租客更受青睞。

3. 疫情趨緩,零售業營收明顯回溫,111年成長可期

(1) 台灣疫情控制得宜,疫情趨緩,各項禁令鬆綁,再加上五倍劵刺激內需消費,110年第4季多數零售產業營收明顯回升到正常時期的6~9成。

(2) 經濟學人預言111年世界多數國家的生活將恢復正常,可回到疫情前常態。

(3) 如能開放國外商務客或國門解境全面開放觀光客,內需市場成長將大爆發(預計第3季國門可望全面解境)。

(4). 店面商圈的人潮已回流6~8成,承租客已陸續進場承租店面。

(5) .觀光客為主的商圈,因國門未解境,空置率仍居高不下:如東區、西門町、永康街、士林夜市、中山晶華。

(6) .111年租金將止跌回穩,整體店面空置率將明顯減少。

(7)  主力店面產品:店面租金(10~30萬),總價以5仟萬元至2億元較熱門。

4. 飯店業慘淡經營,防疫旅館業績長紅

(1) 潘思亮表示,觀光飯店110年的平均住房率僅2成,房價減半,除非鬆綁邊境管制,否則沒有翻身的一天。

(2) 110年下半年,中、南部及花、東、墾丁的住房率平均約5~7成。

(3). 防疫旅館全年平均住房率約6~8成,業績長紅。

(4)  110年全台飯店,5億元以上的成交案例共有12筆。

(5). 111年第2季可望開放國外商務客。

(6). 飯店的餐飲及宴會營收,自110年11月起已回溫至同期的8~9成。

(7). 近2年北市已有10家飯店申請危老重建

(8). 111年飯店欲承租及購置(投資、自用)的買家依然不在少數

5. 各路人馬搶進土地,行情持續看漲

(1) 雙北市精華區土地,一地難求,成交行情屢創新高。

(2) 110年全台土地交易總額達2,918億元。

(3) 北市大型建商下中、南部購地,如遠雄、大陸、長虹、華固、宏璟、皇翔、宏普、日勝生、冠德、富邦、麗寶、國揚、皇鼎、達麗、寶佳及名軒等。

(4) 台中水湳經貿園區,109年土地成交2.1萬坪(250.3億)、110年(273億)。

(5) 110年台中海線土地交易有1.42萬坪。

(6)  110年台中土地交易前三名依序(a)14期(1.6萬坪/93億) (b)水湳經貿園區(7,900坪/83.4億) (c)13期(8,300坪/24.5億)。

(7) 台積電效應看好南科週邊土地及交流道附近工業地。

(8) 111年台南土地行情,預估將持續上漲10~20%。

     

 總經理 焦文華